Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1187

[Předkupní právo nájemce při převodu bytu]

NOZ značně omezil práva nájemce pro případ, že se vlastník rozhodne jednotku zcizit. Podle původní právní úpravy uvedené v § 22 ZVB svědčila nájemci práva značně rozsáhlejší, která po poměrně dlouhý časový úsek znemožňovala vlastníkovi disponovat s jednotkou.

Právní úprava

V současné době je právní ochrana nájemce zakotvena pouze v komentovaném ustanovení. Protože se jedná svou podstatou o předkupní právo, bude se dále na celou věc vztahovat obecná právní úprava předkupního práva uvedená v § 2140 a násl. Ta se však použije pouze tehdy, pokud zvláštní právní úprava uvedená v komentovaném ustanovení nestanoví jinak. V § 1188 je pak uvedena právní ochrana nájemce, který je členem právnické osoby (většinou bytového družstva nebo účelově založené společnosti s ručením omezeným).

Ochrana nájemci svědčí pouze tehdy, pokud se jedná o jednotku vyčleněnou na základě zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), nebo o jednotku vzniklou podle § 1175 a násl.. Na nájem bytu v domě, který není rozdělen na jednotky, nebo na nájem celé nemovitosti, která je pronajata, se právní úprava nevztahuje a předkupní právo nájemci nesvědčí.

K výše uvedenému viz výkladové stanovisko Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 16. 1. 2014 – k problematice bytového spoluvlastnictví v NOZ, se kterým lze v zásadě souhlasit: "Budou-li tedy jednotky vymezeny prohlášením, které bylo zapsáno vkladem do katastru nemovitostí do 31. prosince 2013, pak bude mít nájemce bytu po 1. lednu 2014 jen předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu podle § 1187 odst. 1, a to s ohledem na přechodné ustanovení § 3028 odst. 2 a § 3080 zejm. bod 60."

Právnickým osobám právo nesvědčí

Právní úprava ochrany nájemce se také nevztahuje na právnické osoby, které jsou nájemci jednotky. Právnické osobě tedy předkupní právo k jednotce nesvědčí, i kdyby byly naplněny ostatní předpoklady zákona.

Právní ochrana nájemce spočívá v tom, že mu svědčí předkupní právo k jednotce, pokud jednotka vznikla rozdělením práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, ale to pouze po prvním převodu jednotky.

Případy vzniku jednotky, na které se bude předkupní právo nájemce vztahovat, jsou následující:

a) Vznik jednotky v souladu s vůlí vlastníků nemovité věci, a to zápisem jednotky do veřejného seznamu na základě:

i. prohlášení, kterým vlastník nebo osoba oprávněná z jiného věcného práva rozdělí své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám,

ii. ujednání spoluvlastníků o oddělení ze spoluvlastnictví nebo při jeho zrušení a vypořádání,

iii. ujednání manželů při změně rozsahu nebo při vypořádání společného jmění,

iv. vymezení jednotek ve smlouvě o výstavbě v souvislosti s výstavbou jednotek nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou domu.

b) Vznik jednotky proti vůli vlastníků nemovité věci nebo některých z nich, a to rozhodnutím soudu při oddělení ze spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění (§ 1165).

Naopak se předkupní právo nájemce zřejmě nebude vztahovat na případy, kdy nájemní smlouva byla uzavřena až po vzniku jednotky. Podle našeho názoru nájemci totiž vzniká předkupní právo pouze tehdy, pokud nájemci svědčí nájemní právo v době, kdy jednotka vzniká. Pokud by tedy například vlastník nemovitosti rozdělil své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám a teprve následně by tyto jednotky pronajal, pak předkupní právo…