Ačkoli se v případě schodišť a přilehlých chodeb obvykle mluví o společných částech domu, ve skutečnosti je tato problematika složitější. Vysvětlíme vám, kdo má jejich údržbu a řešení problémů na starosti v případě bytových domů s SVJ, jak je to u bytových družstev a kdo řeší potíže u domů obecních.
O „společných částech nemovité věci“ jde pouze u bytového spoluvlastnictví (SVJ), v případě ostatních vlastníků bytových domů (například bytových družstev, obcí či soukromých majitelů) můžeme hovořit o domě. V takovém případě se zřejmě často budou mít „společnými“ částmi domu na mysli především ty části bytového domu, které budou užívány společně nájemci bytů. I v samotném textu NOZ lze v případě úpravy nájmu bytu nalézt výjimečně pojem „společná část domu“ (např. § 2247 odst. 2 nebo § 2258 NOZ). Podobný výraz zcela chybí v právní úpravě bytového družstva obsažené v zákoně č. 90/2013 Sb., o obchodních společnostech a družstev (zákoně o korporacích a zde i ZOK).
V tomto smyslu o společných částech domu pojednává NOZ v pasáži „bytového spoluvlastnictví“. Za společné části nemovité věci jsou považovány nejméně ty části, které mají podle své povahy sloužit vlastníkům jednotek společně.
Společnými částmi jsou vždy:
a) pozemek, na němž byl dům postaven, nebo
b) věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům,
c) stavební části podstatné pro zachování
1. domu,
2. jeho tvaru i vzhledu a
3. bytu jiného vlastníka jednotky
d) a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu (§ 1160 NOZ).
Společnými částmi mohou být:
a) pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména:
1. zpevněné plochy,
2. předzahrádky,
3. parkovací plochy,
4. dvory, nebo
b) pozemek, na němž jsou umístěny:
1. drobné stavby (zejména čističky odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna) a
2. další stavby nezbytné k zajištění provozu a správy domu (§ 4 NV č. 366/2013 Sb.).
Charakter společné části neztratí ani jejich část, pokud je přenechaná určitému vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání.
Výčet společných částí bytového domu je obsažen v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, které je prováděcím právním předpisem k NOZ. NV je opřeno o zmocnění v § 1222 NOZ. Důležité je přitom vnímat, že text ustanovení „prováděcí právní předpis stanoví, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné“ (= vyvratitelná právní domněnka) dává SVJ možnost definovat v prohlášení společné části domu i odlišně od uvedeného NV při respektování shora zmíněného § 1160 NOZ.
Společnými částmi domu jsou zejména:
a) vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů a obvodové stěny domu,
b) střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních,
c) komíny,
d) zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic),
e) výkladní skříně v rovině obvodové stěny domu,
f) balkony, lodžie, terasy;
g) domovní kotelny, místnosti výměníkových (předávacích) stanic, včetně všech technických zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné osoby,
h) výtahy či vnější požární schodiště,
i) půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu,
j) bazény,
k) prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou zahrnuty v jednotce.
Společnými částmi domu jsou vždy:
a) obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce,
b) všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu (zejména stěny, sloupy a pilíře), vždy však s výjimkou povrchových úprav (vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů) a
c) konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách,
d) podlahy, vyjma:
1. podlahových krytin v bytě
2. všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin,
3. kročejové protihlukové a tepelné izolace, je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu.
e) přípojky od hlavního řadu nebo od hlavního vedení pro dodávky energií, vody, pro odvádění odpadních vod, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů,
f) domovní potrubí odpadních vod až po výpusť (zařízení) pro napojení potrubí odpadních vod z bytu,
g) domovní potrubí pro odvádění dešťových vod,
h) rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem,
i) rozvody plynu až k uzávěru pro byt,
j) rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro byt, nejsou-li instalována měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií,
k) v případě centrálního vytápění celá soustava rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení;…
