Pro uskutečnění stavby - stavebního záměru vyžaduje právní řád dva tituly, veřejnoprávní podle stavebního zákona a soukromoprávní podle občanského zákoníku.
§ 184a
(1) Není-li žadatel vlastníkem pozemku nebo stavby a není-li oprávněn ze služebnosti nebo z práva stavby požadovaný stavební záměr nebo opatření uskutečnit, dokládá souhlas vlastníka pozemku nebo stavby. Není-li žadatel o povolení změny dokončené stavby jejím vlastníkem, dokládá souhlas vlastníka stavby. K žádosti o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků, nebo správce, pokud společenství vlastníků nevzniklo.
(2) Souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace, nebo projektové dokumentace.
(3) Souhlas se nedokládá, je-li pro získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě pro požadovaný stavební záměr nebo opatření stanoven účel vyvlastnění zákonem.
(4) Odstavce 1 a 2 se použijí obdobně u postupů podle části třetí hlavy III a části čtvrté hlavy I, které nejsou správním řízením.
Pro uskutečnění stavby - stavebního záměru vyžaduje právní řád dva tituly, veřejnoprávní podle stavebního zákona a soukromoprávní podle občanského zákoníku. S přihlédnutím k ustanovení § 1 odst. 1 občanského zákoníku jsou tyto tituly relativně nezávislé, ačkoli k realizaci stavebního záměru je ve finále zapotřebí obou. Veřejnoprávními tituly jsou rozhodnutí a úkony vydávané stavebními úřady podle stavebního zákona jako například územní rozhodnutí, územní souhlas, veřejnoprávní smlouva nahrazující některá územní rozhodnutí, společné povolení, stavební povolení, souhlas s ohlášením a další, které stanoví stavební zákon. Soukromoprávními tituly jsou především věcná práva zejména vlastnické právo, právo stavby, věcná břemena – služebnosti a za určitých okolností i závazková práva jako nájem, výpůjčka, závazky ze smlouvy o budoucí smlouvě nebo titul z nepojmenované smlouvy apod.
Ve správních řízeních i jiných postupech upravených stavebním zákonem stavební úřady v součinnosti s dotčenými orgány posuzují soulad navrhovaných stavebních záměrů s veřejnými zájmy; výsledkem je povolovací rozhodnutí nebo jiný povolovací úkon stavebního úřadu. K vlastní realizaci stavebního záměru musí mít stavebník potřebná práva ke konkrétnímu pozemku nebo stavbě, která by mu to v souladu se zákonem umožnila. Tradičně při úpravách stavebního zákona vždy probíhají diskuze o tom, zda vůbec, případně jak podrobně a do jaké hloubky má stavební úřad zkoumat, jestli má stavebník k pozemku nebo stavbě, na nichž hodlá stavební záměr realizovat, také potřebné právo, které mu to v souladu se zákonem umožní. Jedná se totiž o otázky soukromoprávního charakteru: zda právo existuje, zda vzniklo v souladu se zákonem, jaký je jeho obsah a podmínky jeho realizace, jaká omezení vyplývají z případného spoluvlastnictví, jaká jsou vzájemná vypořádání příslušných práv apod. Při přípravě poslední novely stavebního zákona (zákon č. 225/2017 Sb.) se tyto otázky rovněž řešily s přihlédnutím k novému občanskému zákoníku, k obsahu věcných práv a úkolům stavebního úřadu v řízeních a postupech podle stavebního zákona; výsledkem je nové ustanovení § 184a stavebního zákona.
Tato úprava vychází především z principu, že nositelé věcných práv, tj. vlastníci a oprávněni z práva stavby a ze služebnosti jsou oprávnění v rozsahu těchto práv požadovaný záměr uskutečnit. Svědčí jim proto jak soukromoprávní titul k realizaci stavby, tak jsou oprávněni podat žádost o povolovací rozhodnutí nebo jiný úkon stavebního úřadu. Stavební úřad v takovém případě u práva stavby nebo služebnosti pouze zkoumá, zda stavební záměr koresponduje s předmětem práva stavby a služebnosti.
V ostatních případech stavební úřad nezkoumá povahu, obsah, ani rozsah oprávnění provést stavbu, ale vyžaduje souhlas vlastníka pozemku nebo stavby k uskutečnění stavebního záměru s tím, že pro potřeby veřejnoprávního posuzování se prakticky jedná o souhlas s podáním žádosti o povolovací rozhodnutí nebo jiného úkonu předmětného stavebního záměru podle stavebního zákona, de facto o prokázání aktivní procesní legitimace. V případě vydání veřejnoprávního oprávnění je pak na stavebníkovi, aby si zajistil potřebný soukromoprávní titul. Zvyšuje se tak v souladu s koncepcí nového občanského zákoníku odpovědnost stavebníka, nehledě k superficiální zásadě podle ustanovení § 506 občanského zákoníku (součástí pozemku jsou i stavby zřízené na pozemku s příslušnými výjimkami zejména u staveb dočasných, podzemních a u staveb inženýrských sítí). Zvláštní ustanovení je upraveno pro případy, kdy žadatel o změnu dokončené stavby (přístavby, nástavby, stavební úpravy) není vlastníkem takové stavby a kdy je tedy povinen doložit souhlas vlastníka takové stavby. V případě změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků nebo správce, jestliže společenství vlastníků nevzniklo.
Souhlas se podle § 184a odst. 3 stavebního zákona nedokládá, je-li pro získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě pro požadovaný stavební záměr nebo opatření stanoven účel vyvlastnění zákonem. Obdobně lze dovodit, že tento souhlas není třeba dokládat z ustanovení §110 odst. 6 stavebního zákona u podzemních staveb, u kterých stavebník není povinen prokazovat vlastnické právo, právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě, jde-li o veřejně prospěšné stavby, které funkčně ani svou konstrukcí nesouvisejí se stavbami na pozemku ani s provozem na něm, a které ani jinak nemohou mít vliv na využití pozemku k účelu, pro který je určen.
V některých ustanoveních stavebního zákona je požadavek na dokládání souhlasu vlastníka pozemku nebo stavby podle § 184a uveden výslovně, z jiných ustanovení vyplývá nepřímo. Výslovně je tento požadavek uveden v ustanovení § 78a odst. 2 u veřejnoprávní smlouvy nahrazující územní rozhodnutí, v § 86 odst. 2 písm. a) u žádosti o vydání územního rozhodnutí, v § 94l odst. 2 písm. a) u žádosti o vydání společného povolení, v § 94s odst. 2 písm. a) u žádosti o vydání společného povolení s posouzením vlivů na životní prostředí, v § 96 odst. 3 písm. a) u oznámení územního souhlasu, v § 105 odst. 2 písm. a) u ohlášení stavebního záměru, v § 110 odst. 2 písm. a) u žádosti o stavební povolení. Nepřímo pak vyplývá uvedený požadavek z ustanovení § 94c odst. 1 u žádosti o vydání územního rozhodnutí v řízení s posouzením vlivů na životní prostředí, § 96 odst. 2 u společného územního souhlasu a souhlasu s provedením ohlášeného stavebního záměru, § 116 odst. 2 u veřejnoprávní smlouvy nahrazující stavební povolení, § 117 odst. 2 písm. d) u oznámení stavebního záměru s certifikátem autorizovaného inspektora, § 126 odst. 4 u změny užívání stavby spojené se změnou stavby a § 129 odst. 2 (případně i odst. 6 a 7).
V ustanovení § 184a stavebního zákona jsou uvedena věcná práva, jejichž existenci není žadatel povinen dokládat jako přílohy k jednotlivým podáním, protože se evidují v katastru nemovitostí a lze v něm jejich existenci ověřit. V tom se dosavadní praxe nijak nemění.
Forma, kterou pro souhlas stavební zákon v § 184a odst. 2 stanoví, je podpis vlastníka pozemku nebo stavby na situačním výkresu dokumentace nebo projektové dokumentace. Zákon neukládá žadateli povinnost předložit souhlas s ověřeným podpisem vlastníka pozemku nebo stavby, nelze jej proto vyžadovat. Souhlas však musí obsahovat identifikační údaje vlastníka (spoluvlastníků), v případě udělení souhlasu v zastoupení, musí být doložena plná moc, ze které musí být zřejmé, že dotyčný zástupce je k udělení souhlasu zmocněn. Z dokumentace musí být jednoznačně…
