Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2286

 Nahoru[Výpověď z nájmu bytu]

Způsoby ukončení nájemního vztahu – k odst. 1

Výpověď z nájmu bytu je jedním ze způsobů ukončení nájemního vztahu. Jejím prostřednictvím lze ukončit jak nájemní vztah sjednaný na dobu určitou (§ 2287), tak i nájemní vztah sjednaný na dobu neurčitou (§ 2288). Výpovědí může pronajímatel ukončit nájemní vztah pouze ze zákonem stanovených důvodů (§ 2283, § 2288, § 2291). Nájemce v případě výpovědi z nájmu sjednaného na dobu neurčitou může nájemní vztah vypovědět bez udání důvodu; naopak nájem sjednaný na dobu určitou může nájemce výpovědí ukončit v případě změny okolností podle § 2287.

Další způsoby ukončení nájemního vztahu

Vedle výpovědi je možné nájemní vztah ukončit i jinými zákonem předvídanými způsoby, například:

• - uplynutím doby, na kterou byl sjednán (§ 2229),
• - splynutím – v případě, kdy se nájemce stane vlastníkem pronajatého bytu (§ 1993),
• - zrušením závazku soudem v případě, že byla smlouva o nájmu bez vážného důvodu uzavřena na dobu určitou tak, že zavazuje člověka na dobu jeho života, anebo na dobu delší než deset let nebo v případě změny okolností (§ 2000),
• - odstoupením od nájemní smlouvy ze zákonem stanovených důvodů (§ 2001),
• - zánikem předmětu nájmu (§ 2226),
• - jinými způsoby – např. dohodou apod.

Forma výpovědi – k odst. 1

Výpověď z nájmu bytu je jednostranným právním jednáním. Výpověď z nájmu bytu vyžaduje písemnou formu a jednající musí výpověď podepsat (§ 561). S ohledem na to, že nájem bytu je chráněn a slabší stranou je zde nájemce, dá se předpokládat, že v případě nedodržení právní formy výpovědi dané pronajímatelem by se mohlo jednat i o neplatnost absolutní, neboť by se jednalo o právní jednání, které se příčí smyslu a účelu zákona (§ 580). Naopak v případě výpovědi dané nájemcem by se mohlo jednat o neplatnost relativní. Blíže k tomu výklad k § 582, který se vztahuje k formě právních jednání. K absolutní neplatnosti právního jednání je soud povinen přihlížet z úřední povinnosti. K neplatnosti relativní pouze k námitce strany, která neplatnost nezpůsobila (§ 582).

Doručení výpovědi – k odst. 1

Kromě písemné formy zákon vyžaduje, aby výpověď byla doručena druhé straně. Vůči druhé straně tak výpověď jako právní jednání působí od okamžiku, kdy jí projev vůle dojde (§ 570). Postačí však pouze, pokud měla strana možnost objektivně se s výpovědí seznámit.

Judikatura

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 238/2008 ze dne 19. listopadu 2008

Podle ustálené judikatury (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. května 1996, sp. zn. 2 Cdon 127/96, uveřejněné v časopise Soudní judikatura č. 7/1997, str. 157) je výpověď z nájmu bytu hmotněprávním úkonem, který činí pronajímatel a který je adresován nájemci. Účinnost adresných jednostranných hmotněprávních úkonů v režimu občanského zákoníku předpokládá, že projev vůle dojde, resp. je doručen adresátovi, tj. že se dostane do sféry jeho dispozice (§ 45 odst. 1 ObčZ). Slovní spojení "dostane do sféry jeho dispozice" nelze vykládat ve smyslu procesněprávních předpisů. Je jím třeba rozumět konkrétní možnost nepřítomné osoby seznámit se s jí adresovaným právním úkonem. Právní teorie i soudní praxe takovou možností chápe nejen samotné převzetí písemného hmotněprávního úkonu adresátem, ale i ty případy, kdy doručením dopisu či telegramu, obsahujícího projev vůle, do bytu adresáta či do jeho poštovní schránky, popřípadě i vhozením oznámení do poštovní schránky o uložení takové zásilky, nabyl adresát hmotněprávního úkonu objektivní příležitost seznámit se s obsahem zásilky. Přitom není nezbytné, aby se adresát skutečně seznámil s obsahem hmotněprávního úkonu, dostačuje, že měl objektivně příležitost tak učinit (srov. 9. vydání Komentáře občanského zákoníku autorů JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc., prof. JUDr. Jiřího Švestky, DrSc., JUDr. Marty Škárové a kol. vydané v roce 2004 v nakladatelství C. H. Beck Praha a dále například rozsudky Nejvyššího soudu České republiky z 16. března 2005, sp. zn. 26 Cdo 864/2004, uveřejněný pod C 3314 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, z 29. června 2004, sp. zn. 28 Cdo 72/2004, a z 15. ledna 2004, sp. zn. 32 Odo 442/2003). Lze se také ztotožnit s dovolací námitkou, že občanský zákoník nestanoví pro výpověď z nájmu bytu co do jejích hmotněprávních účinků jiný právní režim než pro ostatní jednostranné adresné hmotněprávní úkony a že není proto důvod bránit se tomu, aby se výklad uvedený shora vztahoval i na ni.

Jestliže v projednávané věci žalovaný (společný nájemce bytu) měl na základě oznámení pošty objektivně možnost vyzvednout si uloženou zásilku obsahující výpověď z nájmu bytu a seznámit se s jejím obsahem dříve, než se nevyzvednutá zásilka vrátila zpět, pak hmotněprávní účinky výpovědi nastaly v okamžiku, kdy i přes oznámení o uložení zásilky této objektivní možnosti seznámit se s obsahem zásilky (a tudíž i s výpovědí z nájmu bytu) nevyužil. Tímto okamžikem se stal hmotněprávní úkon perfektním."

Náležitosti výpovědi dané pronajímatelem – k odst. 1

Výpověď daná pronajímatelem musí obsahovat:

1. projev vůle, ze kterého je zřejmé, že pronajímatel chce konkrétní nájemní vztah vypovědět,
2. identifikace bytu, ze kterého se nájem vypovídá – byt musí být identifikován určitě, ale například neuvedení podlaží, ve kterém se byt nachází, nezpůsobuje případnou neplatnost výpovědi; nemusí vadit dokonce ani záměna v identifikaci, pokud bude zřejmé, že nájemci na uvedené adrese užívají jediný byt (k tomu např. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 20 Cdo 2018/98 /R 35/2001 civ.),
3. poučení o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (viz výklad k odst. 2 komentovaného ustanovení),
4. důvod výpovědi, pokud je nájem vypovídán z důvodů podle § 2288 nebo pro případ zvlášť závažného porušení povinnosti nájemce podle § 2291.

Výpověď daná nájemcem – k odst. 1

Výpověď daná nájemcem musí obsahovat projev vůle konkrétní nájemní vztah vypovědět. Výpovědní důvod by měla obsahovat výpověď daná nájemcem z nájmu na dobu určitou. Zákon sice tento požadavek výslovně nestanoví, ale tento požadavek lze vyvodit z důvodu nutnosti ochrany práv nájemce i pronajímatele. Nájemce totiž nesmí výpovědní důvody měnit při výpovědi nájmu sjednaného na dobu určitou a naopak pronajímatel by je měl znát, neboť pouze na základě znalosti důvodů nájemce si může posoudit, zda nájemci tyto důvody zakládají právo nájem vypovědět, či nikoliv.

Výpovědní doba – k odst. 1

Na rozdíl od právní úpravy platné do 31. 12. 2013 nemusí již výpověď obsahovat výpovědní dobu. Její neuvedení tedy nezpůsobuje neplatnost výpovědi. Počátek běhu výpovědní doby je shodný jak pro výpověď danou nájemcem, tak i pro výpověď danou pronajímatelem. Výpovědní doba počíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

Délka výpovědní doby se bude lišit podle zákonného ustanovení, podle něhož bude výpověď dávána. Pokud bude výpověď dávat pronajímatel, činí výpovědní doba:

1. tři měsíce v případě, že bude nájem vypovídán z důvodů uvedených v § 2288,
2. dva měsíce v případě, že bude nájem vypovídán z důvodů uvedených v § 2283 (výpověď v případě úmrtí nájemce).

V případech uvedených v § 2291, tedy v případech zvlášť závažného porušení povinnosti nájemcem, může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby (blíže komentář k § 2291).

Pokud bude výpověď dávat nájemce, bude se délka výpovědní doby řídit obecným ustanovením o nájmu, a to § 2231. Výpovědní doba je tak tříměsíční.

Poučení nájemce – k odst. 2

Pokud vypoví nájem pronajímatel, a to z jakéhokoliv důvodu, musí poučit nájemce o jeho právu:

• - vznést proti výpovědi námitky a
• - navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

Bohužel toto ustanovení je poněkud vágní a fakticky není jasné, u koho může nájemce námitky uplatnit, zda u pronajímatele nebo u soudu. Také není zřejmé, zda je předchozí vznesení námitek podmínkou k tomu, aby nájemce mohl následně podat návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Jedná se o zjevnou legislativní chybu, neboť například v rámci právní úpravy nájmu sloužícího k podnikání je v § 2314 obsažena poměrně podrobná právní úprava uplatnění námitek a jejich dopadů. Použití této právní úpravy analogicky zřejmě není možné. Lze však dovodit, že námitky musejí směřovat vůči pronajímateli, který však nemá zákonnou povinnost na námitky reagovat. Avšak i bez uplatnění námitek může nájemce podat návrh k soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi. Toto právo nájemce je zakotveno a blíže popsáno v § 2286. Nájemce jej může uplatnit do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Neplatnost výpovědi

Ve výpovědi tedy musí nájemce upozornit jak na možnost podat námitky, tak i na možnost obrátit se na soud, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná. Ve výpovědi by měla být také uvedena zákonná lhůta, ve které…