Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2285

 Nahoru[Znovuobnovení nájmu bytu]

"Ustanovení upravuje relocatio tacita, obnovení nájmu mlčky."¹ Podstatou tohoto institutu je, že dochází za zákonem stanovených podmínek k obnovení nájmu v případech, kdy nájemce užívá pronajatou věc i po skončení nájmu.

Komentované ustanovení je ustanovením speciálním pro nájem bytu a dopadá s ohledem na § 2311 také na nájem prostor sloužících k podnikání. Obecné ustanovení je obsaženo v § 2230 a je třeba jej použít ke komentovanému ustanovení podpůrně.

Podmínky pro obnovení nájmu

K obnovení nájmu dochází pouze v případech, ve kterých jsou splněny všechny níže uvedené podmínky:

1. mezi nájemcem a pronajímatelem existuje platná nájemní smlouva,
2. nájemní vztah byl uzavřen na dobu určitou,
3. nájemce užívá pronajatý byt i po skončení nájemní doby,
4. pronajímatel nevyzval nájemce ve lhůtě tří měsíců ode dne skončení nájmu, aby byt opustil.
5. nájemce a pronajímatel aplikaci komentovaného ustanovení nevyloučili nebo si nestanovili jiná pravidla pro obnovení nájmu.

Platná nájemní smlouva na dobu určitou

Ad a) a ad b) – základní podmínkou aplikace komentovaného ustanovení je existence platné nájemní smlouvy, přičemž nájemní vztah musí být uzavřen na dobu určitou (k tomu např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 12. 2016, sp. zn. 26 Cdo 4354/2016). Na nájmy na dobu neurčitou se komentované ustanovení neaplikuje; stejně tak se neaplikuje "u nájmu sjednaného na dobu delší než padesát let, uplatní-li se vyvratitelná domněnka podle § 2204 odst. 2".²

Užívání pronajaté věci i po skončení nájemní doby

Ad c) – v souladu s § 2292 dopadá na nájemce povinnost odevzdat při skončení nájmu pronajímateli pronajatý byt v den, kdy nájem končí. Pokud nájemce tuto svou povinnost nesplní, platí, že věc užívá i po skončení nájmu. Tak tomu bude například i v případě, že byt bude nadále užíván podnájemcem nebo byt nebude vyklizen.

Výzva pronajímatele k odevzdání pronajaté věci

Ad d) – pokud chce pronajímatel zabránit obnovení nájemní smlouvy, postačí, pokud vyzve nájemce, aby mu věc odevzdal (respektive ji vyklidil apod.). K takové výzvě musí pronajímatel přistoupit ve lhůtě do tří měsíců ode dne uplynutí nájemní doby. Tato lhůta je lhůtou hmotněprávní; výzva tak musí být v této lhůtě nájemci doručena (§ 570).

Výzva je jednostranným právním jednáním pronajímatele, kterým vyjadřuje svou vůli v nájmu nepokračovat, a zákon určuje, že musí být učiněna v písemné formě.

Judikatura

Rozsudek Nejvyššího soudu z 19. června 2018, sp. zn. 26 Cdo 1082/2017

Je-li proti nájemci pronajímatelem vedeno řízení o vyklizení bytu ke dni, kdy měl nájem uplynutím doby skončit, k obnovení nájmu podle § 2285 občanského zákoníku nedojde, i když nájem skončil až po podání a doručení žaloby a (další) výzva podle § 2285 občanského zákoníku nebyla podána. Bylo by totiž přepjatým formalismem trvat na…