Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2228

[Nadměrné opotřebovávání věci]

Komentované ustanovení je plně dispozitivní a smluvní strany se mohou dohodnout na jiném uspořádání vzájemných vztahů. Komentované ustanovení je neaplikovatelné na nájem bytu, neboť právní úprava nájmu bytu obsahuje v § 2291 NOZ zvláštní ustanovení.

K odst. 1 a 2

Ustanovení navazuje na ustanovení § 2213 NOZ, které ukládá nájemci chovat se i bez zvláštního ujednání k předmětu nájmu jako řádný hospodář a užívat jej pouze k ujednanému účelu, nebo pokud není tento účel ujednán, pak k účelu obvyklému.

Řádný hospodář

Pojem řádného hospodáře je třeba chápat tak, že se nájemce musí k předmětu nájmu chovat zodpovědně a svědomitě. Nemusí však věc užívat, pokud ovšem není věc neužíváním ohrožena nebo znehodnocována nebo pokud to není dohodnuto v nájemní smlouvě.

Výzva k nápravě

Pokud nájemce tuto svou povinnost neplní a užívá předmět nájmu takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem, tedy nad míru, která není obvyklá, nebo dokonce hrozí zničení předmětu nájmu, má pronajímatel právo se takovému jednání nájemce bránit. Nejprve ovšem musí pronajímatel nájemci vadné chování vytknout. Výzva pronajímatele musí obsahovat:

1. upozornění na vadné používání předmětu nájmu – upozornění musí být natolik srozumitelné, že z něj bude zřejmé, jaké vadné používání předmětu nájmu má pronajímatel na mysli,

2. výzvu k nápravě, respektive výzvu k řádnému užívání předmětu nájmu – pronajímatel by měl uvést, jak si nápravu vadného jednání představuje. Může se jednat například také o uvedení předmětu nájmu do řádného stavu, odstranění poškození apod.,

3. přiměřenou lhůtu, ve které má k nápravě dojít – lhůta musí být stanovena jako přiměřená. Přiměřenost lhůty bude záležet na konkrétních okolnostech. Lhůta by měla být stanovena tak, aby pro nájemce bylo reálné nápravu v dané lhůtě uskutečnit,

4. upozornění na následky, když nájemce výzvy neuposlechne – zde se jedná především o upozornění na možnost výpovědi bez výpovědní doby podle odst. 2 komentovaného ustanovení.

Forma výzvy a doručení

Výzva musí být učiněna v písemné formě a musí být nájemci doručena. Výzva musí mít písemnou formu i tehdy, když nájemní smlouva byla uzavřena ústně. Proč je v zákonném ustanovení uvedeno, že výzva musí být pronajímateli doručena, není příliš zřejmé. I důvodová zpráva k NOZ uvádí, že se na doručení výzvy budou vztahovat obecná pravidla o vzniku adresovaného právního jednání, tedy především § 570 a násl. NOZ.

Náprava stavu

Pokud nájemce závadného jednání zanechá a případně též odstraní vady na předmětu nájmu, které závazným jednáním způsobil (bude-li to pronajímatelem požadováno), pak právo pronajímatele nájem vypovědět nevzniká.

Výpověď bez výpovědní doby

Pokud ovšem nájemce výzvy neuposlechne, pak má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. Samozřejmě mu toto právo vzniká pouze tehdy, pokud byla zaslaná výzva oprávněná, tedy pouze tehdy, pokud se nájemce dopouští či dopustil v rozporu s nájemní smlouvou takového užívání pronajaté věci, kterým dochází k opotřebovávání…