Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2135

Dosavadní právní úprava

Dosavadní právní úprava zpětné koupě byla upravena v § 607 až § 609 ObčZ. Právní úprava v NOZ je oproti dosavadní právní úpravě širší a doznala několika změn. Nejvýznamnější změnou je možnost sjednat výhradu zpětné koupě nejen u věcí movitých, ale i u nemovitostí (byť Nejvyšší soud ČR sjednání práva zpětné koupě u nemovitostí připustil jako jiné vedlejší ujednání v kupní smlouvě dle § 610 ObčZ). Smluvní strany se rovněž mohou dohodnout, zda bude výhrada zpětné koupě sjednána s obligačními účinky nebo s účinky věcnými. V případě, že je výhrada zpětné koupě sjednána jako právo věcné, zapisuje se do katastru nemovitostí (jde-li o nemovitost zapisovanou do katastru nemovitostí). Významně se prodlužuje i lhůta, do kdy lze uplatnit právo zpětné koupě, pokud si strany žádnou lhůtu nesjednají.

Výhrada zpětné koupě

Smluvní strany si mohou mezi sebou při koupi dohodnout tzv. výhradu zpětné koupě. Na základě této výhrady vzniká prodávajícímu právo požádat kupujícího, aby mu zpět prodal věc, kterou prodávající kupujícímu převedl, a kupující je v takovém případě povinen věc prodávajícímu za úplatu převést. Na rozdíl od předkupního práva, kde má prodávající právo zpět koupit věc pouze v případě, že se kupující rozhodl ji prodat, může u výhrady zpětné koupě prodávající kupujícího o zpětný prodej ve sjednané nebo zákonem stanovené lhůtě kdykoliv požádat a obnovit tak své vlastnické právo k věci.

Výhrada zpětné koupě tak významně posiluje pozici prodávajícího, který má právo v určité lhůtě změnit své rozhodnutí ohledně prodeje věci a požádat kupujícího, aby mu věc převedl zpět oproti vrácení kupní ceny.

Forma

Zákon nově pro ujednání o výhradě zpětné koupě nevyžaduje písemnou formu, tj. tuto výhradu lze ujednat i ústně, byť písemnou formu lze doporučit. Podle § 2128 NOZ ale platí, že pro ujednání o výhradě vlastnického práva, o právu zpětné koupě, o zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce, jakož i pro ujednání o koupi na zkoušku však postačí i jiná forma (než písemná), nemá-li být takovým ujednáním k nemovité věci zřízeno věcné právo. Pokud by se tedy výhrada zpětné koupě zřizovala jako věcné právo k nemovitosti, musí být zřízena písemně. Písemnou formu zákon nevyžaduje ani pro uplatnění výhrady zpětné koupě, tj. pro žádost prodávajícího kupujícímu, aby mu věc zpátky převedl.

Lhůta k uplatnění…