Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1173

 Nahoru[Důsledky odchylky od určení jednotek]

Komentované ustanovení zakládá tzv. fikci řádného provedení výstavby.

V praxi při výstavbě může dojít a častokrát také dochází k odchylkám oproti původním ujednáním o plánované výstavbě, přičemž se může jednat o odchylky u jednotek, ale i u společných částí (ustanovení hovoří o odchylkách od určení jednotek), nejčastěji se jedná patrně o odlišné výměry podlahových ploch jednotek v rámci realizované stavby.

Smluvní strany smlouvy o výstavbě si mohou, a lze to jednoznačně doporučit, v rámci smlouvy o výstavbě sjednat, jaké odchylky jsou akceptovatelné a jaké již nikoliv a jaké budou tedy následky v případě výskytu přijatelných odchylek a jaké budou důsledky v případě nepřijatelných odchylek.

Dle důvodové zprávy k tomuto ustanovení není vhodné "stanovovat takové ujednání (myšleno sjednání odchylek) jako obligatorní náležitost smlouvy s následkem neplatnosti. Proto se navrhuje stanovit pro případ, že smlouva o výstavbě na tyto okolnosti nepamatuje, fikci řádného provedení výstavby, tedy řádného provedení výstavby, tedy řádného splnění smluvních povinností, vznikne-li odchylka jen nepatrná a současně taková, že ji dotčený vlastník mohl rozumně očekávat."¹

Fikce řádné výstavby v případě výskytu odchylek nastane za splnění následujících podmínek:

• - smlouva o výstavbě neobsahuje výslovné ujednání o odchylkách a zároveň
• - odchylka je jen nepatrná a zároveň
• - dotčený spoluvlastník mohl a měl takovou odchylku rozumně očekávat.

Nepatrná odchylka

Podíváme-li se na podmínky fikce blíže. Není zřejmé, co je ještě odchylkou nepatrnou a co již nikoliv, s tímto termínem se bude muset vypořádat judikatura, dá se však předjímat, že posouzení závažnosti odchylky bude vždy záležet na konkrétních okolnostech případu.

V této souvislosti doplňujeme odkaz na § 1222, který ustanovuje, že prováděcí právní předpis stanoví, jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytu v jednotce, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné, a podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku. Mnozí autoři se shodovali, že právě s odkazem na toto ustanovení by bylo vhodné, aby prováděcí právní předpis stanovoval jakousi obecně přípustnou odchylku v podlahových plochách. Prováděcím právním předpisem je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Lze však uzavřít, že tento prováděcí právní předpis žádnou úpravu…