Jak postupovat v případě, kdy Vám nájemce bytu odmítá zaplatit nájemné a náklady na služby, které jsou již po splatnosti? Níže naleznete stručný postup, co lze v takové situaci učinit.
V první řadě je důležité pravidelně kontrolovat, zda byly všechny platby řádně zaplaceny. Čím dříve zaznamenáte neplatícího nájemce, tím je větší šance, že dluhy zbytečně nenarostou a Vy je úspěšně vymůžete v celé výši. Než přistoupíte k vymáhání pohledávky, doporučujeme zkontrolovat v insolvenčním rejstříku, zda nebylo vůči nájemci zahájeno insolvenční řízení, a současně v Centrální evidenci exekucí, zda není vůči nájemci vedena exekuce. Pokud byste zjistili, že bylo vůči nájemci zahájeno insolvenční řízení, bylo by nutné do něho svoji pohledávku přihlásit, a to ve lhůtě stanovené zákonem (tj. 2 měsíce od okamžiku zveřejnění rozhodnutí o úpadku v insolvenčním rejstříku). Jestliže z Centrální evidence exekucí vyplyne, že byla vůči nájemci zahájena nějaká exekuce, je třeba důkladně zvážit, zda se Vám vůbec vyplatí investovat svůj čas a peníze do vymáhání pohledávky.
NahoruVýpověď z nájmu bez výpovědní doby
Aby se dlužná částka nájemce nenavyšovala, je vhodné souběžně s vymáháním pohledávky zvážit ukončení nájmu. V případě, že nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, má pronajímatel ze zákona právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Výpovědi však musí předcházet výzva nájemci, aby v přiměřené době uhradil dlužné nájemné a náklady za služby, jinak se k výpovědi nepřihlíží. Výpověď musí být odůvodněna, mít písemnou formu a musí být řádně doručena nájemci. Pronajímatel je povinen ve výpovědi poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem. Výpovědí není nijak dotčen dluh nájemce.
NahoruČlen bytového družstva jako nájemce
Pokud je pronajímatelem bytové družstvo (dále „BD“) a nájemcem jeho člen, nelze nájem vypovědět. Členovi BD jakožto nájemci však zanikne nájem družstevního bytu v případě jeho vyloučení z BD, přičemž člena BD lze vyloučit, poruší-li hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, za což lze dle našeho názoru považovat nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň 3 měsíců.
NahoruJistota (kauce) a smluvní pokuta v nájemní smlouvě
Jelikož je vhodné předcházet budoucím problémům spojeným s vymáháním pohledávek, doporučujeme pronajímatelům sjednat v nájemní smlouvě jistotu (kauci), čímž dojde ke snížení rizika, že jim nebude zaplaceno. Po skončení nájmu lze totiž proti kauci započíst částku, kterou nájemce dluží z nájmu. Rovněž lze dle aktuální právní úpravy sjednat smluvní pokutu pro případ porušení povinností z nájmu. Výše jistoty a práva na zaplacení smluvní pokuty ale nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
NahoruPředžalobní upomínka
Prvním krokem k samotnému vymožení dlužného nájemného či nákladů na služby je zaslat nájemci předžalobní upomínku. Přestože zaslání předžalobní upomínky není povinné a ani se nejedná o nezbytnou podmínku pro úspěch v soudním řízení, je namístě ji nájemci zaslat, a to s ohledem na možné budoucí soudní řízení. Pokud předžalobní upomínku nájemci nezašlete, soud Vám zásadně (s určitými výjimkami) nepřizná náhradu nákladů řízení, ačkoli byste v soudním řízení uspěli. Z tohoto důvodu doporučujeme, aby předžalobní upomínka byla zaslána dlužícímu nájemci vždy před podáním žaloby.
Předžalobní upomínka by měla obsahovat výzvu, aby nájemce zaplatil v určité lhůtě dlužnou částku, a to na bankovní účet uvedený ve výzvě. Délka lhůty by měla být alespoň sedm dní. Dále by měl být nájemce poučen, že v případě nezaplacení se budete domáhat zaplacení soudní cestou. Rovněž je vhodné, aby předžalobní upomínka současně obsahovala i výzvu nájemci, aby se v určité lhůtě vyjádřil, zda souhlasí s mimosoudním řešením sporu, a pokud ano, aby navrhl konkrétní řešení.
Předžalobní upomínka se odesílá na poslední známou adresu nájemce. Pro účely soudního řízení je plně dostačující, pokud prokážete, že jste ji na tuto adresu odeslali. Není tedy třeba prokazovat, že došlo současně i k jejímu doručení nájemci. Případné obstrukce nájemce při doručování Vás tedy nemusí trápit. Přesto doporučujeme předžalobní upomínku odeslat doporučeně s dodejkou.
Z důvodu většího psychologického efektu předžalobní upomínky na nájemce je vhodné, aby byla sepsána a odeslána advokátem, kterému za tímto účelem udělíte plnou moc. V mnoha případech tak nájemci zaplatí dlužnou částku již na základě takové předžalobní upomínky, případně dojde mezi stranami k mimosoudnímu vyřešení sporu.
NahoruMimosoudní (smírné) řešení sporu
Mimosoudní řešení sporu spočívá nejčastěji v uzavření dohody o narovnání nebo dohody o splátkovém kalendáři či dohody o částečném prominutí dluhu s odkládací podmínkou. Ať už uzavřete jakoukoliv dohodu, lze doporučit, aby její součástí bylo vždy uznání dluhu ze strany nájemce. Tím si usnadníte svoji pozici pro případ, že nájemce svoji povinnost nesplní a Vy se budete domáhat zaplacení soudní cestou.
NahoruŘízení před soudem
Pokud nájemce dobrovolně nezaplatí dluh a nedojde ani k mimosoudnímu vyřešení sporu, nezbývá než se obrátit s žalobou na soud.
Kromě zaplacení dlužného nájemného a nákladů za služby je možné se domáhat…
