8.2.4 Základní principy účtování

8.2.4

Základní principy účtování

Ing. Marta Neplechová, CSc.

Vznik právnické osoby založené podle zákona č. 90/2012 Sb. (zde bytová družstva, společnosti s ručením omezeným) se datuje dnem zapsání v příslušném veřejném rejstříku. Svou právní existenci dokládá účetní jednotka výpisem z příslušného registru, a může tudíž požádat vybranou banku o založení bankovního účtu. Podle zákona o účetnictví je účetní jednotka povinna otevřít účetní knihy a vést účetnictví dnem svého vzniku (§ 4 ZÚČ).

Vznik bytového družstva (resp. s. r. o.) se v zahajovací rozvaze při otevření účetních knih promítne zápisem:

Jako samostatná položka v rámci aktiv byly zřizovací výdaje s účinností od 1. 1. 2016 vypuštěny; jsou účtovány v nákladech (zřizovací výdaje vykázané v rozvaze před účinností novely ZÚČ budou vykazovány až do doby odepsání v položce "Ostatní dlouhodobý nehmotný majetek").

Vydání rozhodnutí o vkladu do katastru nemovitostí, které potvrzuje převod vlastnického práva, bývá dlouhodobější záležitostí. Účetní jednotka účtuje v aktivech pouze o majetku, který má ve svém vlastnictví. Kupní smlouvy domu s byty mohou obsahovat ujednání o tom, že po dobu, než vlastnictví k domu dle práva přejde na základě vydání rozhodnutí o vkladu do katastru nemovitostí, nový majitel již uplatňuje veškerá práva a povinnosti vlastníka.

Na podkladě účetních předpisů se za uskutečnění účetního případu při převodu vlastnictví k nemovitým věcem, které podléhají vkladu na list vlastnictví v katastru nemovitostí, považuje den doručení návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu, přičemž podmíněnost nabytí právního účinku vkladu do katastru nemovitostí se uvede na analytických účtech, v inventurních seznamech a také v příloze účetní závěrky (viz vyhláška č. 500/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Pokud k zápisu do katastru nemovitostí nedojde, účetní zápisy se zruší.

Fyzická osoba, která vede účetnictví, zaúčtuje dům s pronajímanými byty a nebytovými prostory, pokud je vložen do obchodního majetku, zápisem MD (04) 02., D 49..v ocenění pořizovací cenou (kupní) při restituci reálnou cenou (např. dle znaleckého posudku).

Zahájení vlastního hospodaření vlastníka bytového domu spočívá v založení systému správy domu, kterým musí být zajištěny finanční prostředky nejen na opravy a běžnou údržbu nemovité věci a ostatní provozní náklady účetní jednotky (osobní náklady, pojištění, plnění daňové povinnosti aj.), ale také řada služeb poskytovaných s užíváním bytů a nebytových prostorů, potřebných k zajištění jejich obyvatelnosti a využívání.

Obsahové vymezení nákladů a výnosů uvádí § 20 až 38a vyhlášky č. 500/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů (bytová družstva, s. r. o., fyzické osoby účtující v podvojném účetnictví).

Základní postupy při účtování nákladů a výnosů obsahuje ČÚS č. 019 Náklady a výnosy (bytová družstva, s. r. o., fyzické osoby).

Provozní náklady zahrnují zejména:

• náklady na běžné opravy a údržbu společných prostor v domě včetně nákupu drobného materiálu na údržbu,

• náklady na servisní činnosti,

• osobní náklady, pojištění domu,

• daňovou povinnost,

• nájem pozemku v případě, že pozemek nebyl odkoupen,

  • odpisy dlouhodobého majetku (u bytového domu, který neslouží k podnikání, nemusí tyto účetní jednotky účetní odpisy uplatnit; tj. pokud jsou pronajímány nebytové prostory, uplatní se v nákladech pouze poměrná část účetních odpisů),

  • jiné provozní náklady (např. pokuty a penále, úroky z prodlení, odpisy nedobytných pohledávek),

• finanční náklady (úroky z úvěru, bankovní poplatky).

Základní součást výnosů vlastníka bytového domu představuje nájemné. Mezi právnickou osobou založenou nájemci za účelem privatizace bytového fondu a jejími členy (společníky) existuje i nadále nájemní vztah (převodem vlastnictví k nemovitosti se pro nájemce změnil pouze pronajímatel).

Pro bytová družstva je stanovení výše nájemného nájemcům družstevního bytu podkladem ustanovení zákona č. 90/2012 Sb., zákon o korporátních společnostech a družstvech (§ 744): Podle tohoto ustanovení zákona hradí členové družstva v nájemném bytovému družstvu "pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně oprav, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů."

Jak je tomuto ustanovení možno rozumět v praxi?

Doporučení: Bytové družstvo sestaví rozpočet nákladů pro příslušné účetní období. Pokud bytové družstvo ve smyslu stanov uhrazuje náklady na opravy z dlouhodobé zálohy na opravy ("fondu oprav"), sestaví rozpočet tohoto příspěvku podle plánu předpokládaných oprav nejen pro příslušné účetní období, ale i do budoucna. Náklady na opravy v příslušném účetním období budou uhrazovány z této zálohy (viz příklady souvztažností). Rozpočet předpokládaných nákladů je podkladem pro stanovení předpisu nájemného pro jednotlivé měsíce příslušného účetního období.

*⁾ Nájemné z přijatých záloh

Výnosem je i nepeněžité plnění od nájemce, kterým je zčásti nebo plně uhrazováno nájemné (tzv. odbydlení) nájemcem bytu či nájemcem nebytového prostoru z nákladů vynaložených pro vlastníka domu, např. provedení oprav, údržby či jiných služeb v domě). V tomto případě jde o zaúčtování:

Příklady souvztažností

Doporučuje se odlišit v analytické evidenci nájemné z družstevních bytů a nebytových prostorů pronajímaných členům družstva (společníkům), které je ve smyslu daňových předpisů (viz § 19 ZDP) od daně osvobozeno, od nájemného ostatních nájemců bytů a nájemců nebytových prostorů, které je z hlediska daňových předpisů klasifikováno jako podnikání, a proto podléhá zdanění daní z příjmů právnických osob.

Přijaté penále a úroky z prodlení jsou účtovány do výnosů ihned při…