7.2.7.4 Vyúčtování a vypořádání úhrad za služby spojené s užíváním jednotek

7.2.7.4

Vyúčtování a vypořádání úhrad za služby spojené s užíváním jednotek

Ing. Lenka Haráková, Ing. Božena Künzelová

Povinnost společenství vlastníků jednotek vyúčtovat s vlastníky jednotek zálohy na služby spojené s užíváním bytů a nebytových prostor, a to nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období, odpovídá právu vlastníka jednotky na toto vyúčtování (§ 1181 odst. 1 NOZ). Zákon současně stanoví povinnost vypořádat rozdíl z vyúčtování, tedy povinnost společenství vrátit vlastníkovi jednotky přeplatek nebo povinnost vlastníka jednotky uhradit společenství nedoplatek z vyúčtování, a to nejpozději do čtyř měsíců po uplynutí lhůty pro vyúčtování, tedy do sedmi měsíců od skončení zúčtovacího období, není-li doba splatnosti určena jiným předpisem (§ 1181 odst. 2 NOZ).

Zákon o službách stanoví lhůtu pro doručení vyúčtování příjemci služeb, kterým je v daném vztahu vlastník jednotky, shodně s NOZ(§ 7 odst. 1 ZOS). Lhůta pro finanční vyrovnání se však počítá nikoli od posledního dne lhůty pro vyúčtování, ale ode dne skutečného doručení vyúčtování příjemci služeb – do čtyř měsíců ode dne doručení musí být přeplatky a nedoplatky uhrazeny (§ 7 odst. 2 ZOS). Společenství vlastníků jednotek a vlastníci jednotek se tedy řídí touto lhůtou (doba splatnosti je určena jiným předpisem, o kterém se uvažuje v NOZ).

I když s NOZ ani jiných předpisů (např. ze zákona o službách) jednoznačně nevyplývá, že by společenství muselo vlastníkovi, který v domě vlastní více než jednu jednotku, předložit vyúčtování odděleně za každou jednotku, v praxi se tak zpravidla postupuje. Bytové družstvo, které má v domě více bytů/nebytových prostor, pak má s vyúčtováním služeb vůči svým nájemcům minimum práce. Podmínkou ovšem je, že družstvo uplatňuje při rozdělení nákladů na služby mezi nájemce svých bytů/nebytových prostor stejná pravidla, která se používají ve společenství vlastníků.

Pokud by tomu tak nebylo a v družstvu by se používala jiná kritéria, ať již vůči nájemcům družstevních bytů/nebytových prostor na základě rozhodnutí příslušného orgánu družstva, anebo vůči nájemcům ostatních bytů/nebytových prostor v majetku družstva podle s nimi uzavřené dohody (§ 5 odst. 1 ZOS), vycházelo by se z úhrnu nákladů na služby připadajících na všechny jednotky ve vlastnictví družstva. Tato celková částka by se následně rozdělila mezi nájemce podle v družstvu uplatňovaných zásad. Tento postup je znázorněn v příkladu.

Bytové družstvo má v domě spravovaném společenstvím vlastníků dva družstevní byty:

• byt 3 + 1 o ploše 77 m² s lodžií o ploše 6 m² (rozhodná plocha 80 m²), který celoročně užívalo 6 osob,

• byt 1 + 1 o ploše 20 m² (rozhodná plocha 20 m²), který celoročně užívaly 2 osoby.

Podle stanov bytového družstva a vnitrodružstevních směrnic je pro stanovení nájemného z družstevních bytů (rozdělení nákladů vzniklých při jejich správě) rozhodná podlahová plocha místností bytu zvýšená o polovinu podlahové plochy lodžií (v příkladu je celková rozhodná plocha 100 m²).

Náklady na služby (vyjma měřených energií – tepla a vody) se podle vnitrodružstevních směrnic rozdělují na jednotlivé byty podle počtu osob užívajících byt (v příkladu je celkový počet osob osm).

Spoluvlastnický podíl družstva na společných částech rozhodný pro rozdělení nákladů na správu domu a pozemku mezi vlastníky jednotek za oba jeho byty dohromady je 10 %.

Náklady na služby (vyjma měřených energií – tepla a vody) společenství vlastníků jednotek rozúčtovává mezi vlastníky jednotek v souladu s rozhodnutím shromáždění vlastníků (§ 1208 písm. e) NOZ, § 5 odst. 1 ZOS) podle výše jejich spoluvlastnických podílů na společných částech. Pro vlastníky jednotek zajišťuje kromě dodávky tepla dodávky vody a odvádění odpadních vod i úklid a osvětlení společných prostor a odvoz komunálního odpadu.

A) Vyúčtování příspěvků na správu a záloh na služby poskytnutých bytovým družstvem společenství vlastníků jednotek

Společenství vyúčtovalo družstvu náklady na správu domu a pozemku a náklady na služby spojené s užíváním jednotek za kalendářní rok, který je zároveň zúčtovacím obdobím pro vyúčtování služeb spojených s užíváním jednotek:

• - z celkových nákladů na správu domu a pozemku ve výši 2 400 000 Kč připadlo na družstvo 10 %, tj. 240 000 Kč, z toho
  1. 180 000 Kč bylo vynaloženo na technické zhodnocení dokončené v daném roce,
  2. 20 000 Kč na opravy společných částí,
  3. 40 000 Kč na ostatní náklady;
• - z celkových nákladů na služby ve výši 180 000 Kč připadlo na družstvo 10 %, tj. 18 000 Kč, z toho
  1. úklid společných prostor v domě 10 000 Kč,
  2. osvětlení společných prostor v domě 2000 Kč,
  3. odvoz komunálního odpadu 6000 Kč.

B) Zaúčtování technického zhodnocení družstevních bytů, rozdělení nákladů vzniklých při správě družstevních bytů a vyúčtování záloh na služby poskytnutých nájemci družstevních bytů bytovému družstvu

Byt 3 + 1:

Výdaje na technické zhodnocení jednotky = 144 000 Kč (80 % ze 180 000 Kč); částka převýšila limit stanovený účetní jednotkou – bytovým družstvem pro účtování dlouhodobého hmotného majetku a jeho technické zhodnocení,

• - byly uhrazeny z nájemného, konkrétně z dlouhodobé zálohy na opravy a technické zhodnocení (varianta B1) nebo z dalšího členského vkladu (varianta B2).

Náklady hrazené z nájemného = 48 000 Kč (80 % z 60 000 Kč), z toho

• - 16 000 Kč za opravy (80 % z 20 000 Kč) uhrazeno z dlouhodobé zálohy na opravy a technické zhodnocení,
• - 32 000 Kč za ostatní náklady (80 % ze 40 000 Kč) uhrazeno z provozní krátkodobé zálohy.

Náklady na služby spojené s užíváním bytu (vyjma dodávky tepla, dodávky vody a odvádění odpadních vod):

• - úklid společných prostor v domě 7500 Kč (75 % z 10 000 Kč),
• - osvětlení společných prostor v domě 1 500 Kč (75 % ze 2000 Kč),
• - odvoz komunálního odpadu 4500 Kč (75 % ze 6000 Kč).

celkem: 13 500 Kč

Byt 1 + 1:

Výdaje na technické zhodnocení jednotky = 36 000 Kč (20 % ze 180 000 Kč); částka nepřevýšila limit stanovený účetní jednotkou – bytovým družstvem rozhodný pro účtování dlouhodobého hmotného majetku a jeho technické zhodnocení,

• - byly uhrazeny z nájemného, konkrétně z dlouhodobé zálohy na opravy a technické zhodnocení.

Náklady hrazené z nájemného = 12 000 Kč (20 % z 60 000 Kč), z toho

• - 4000 Kč za opravy (20 % z 20 000 Kč) uhrazeno z dlouhodobé zálohy na opravy a technické zhodnocení (v případě oprav lodžií, by se nájemce na nákladech nepodílel),
• - 8000 Kč za ostatní náklady (20 % ze 40 000 Kč) z provozní krátkodobé zálohy.

Náklady na služby spojené s užíváním bytu (vyjma dodávky tepla, dodávky vody a odvádění odpadních vod):

• - úklid společných prostor v domě 2500 Kč (25 % z 10 000 Kč),
• - osvětlení společných prostor v domě 500 Kč (25 % z 2000 Kč),
• - odvoz komunálního odpadu 1500 Kč (25 % z 6000 Kč).

celkem: 4500 Kč

Celková výše bytovým družstvem poskytnutých záloh společenství vlastníků

• - krátkodobá záloha na příspěvek na správu domu a pozemku 60 000 Kč
• - dlouhodobá záloha na příspěvek na správu domu a pozemku320 000 Kč (dlouhodobá záloha zahrnuje i nevyčerpaný převedený zůstatek z předcházejícího kalendářního roku)
• - krátkodobá záloha na služby 24 000 Kč.

Celková výše bytovým družstvem přijatých záloh od nájemců družstevních bytů

• - krátkodobá záloha na nájemné 70 000 Kč
• - dlouhodobá záloha na nájemné420 000 Kč (dlouhodobá záloha zahrnuje i nevyčerpaný převedený zůstatek z předcházejícího kalendářního roku)
• - krátkodobá záloha na služby 18 800 Kč.

Vyúčtování zálohového příspěvku na správu domu a pozemku a záloh na plnění poskytovaná s užíváním bytu – účtování v bytovém družstvu

Byt 3 + 1 – varianta B1 – výdaje na technické zhodnocení byly uhrazeny z dlouhodobé zálohy na opravy a technické zhodnocení

Stavy účtů před zaúčtováním vyúčtování za družstevní byt 3 + 1:

• - družstvem poskytnuté krátkodobé zálohy na příspěvek na správu domu a pozemku (účet 314 100) 48 000 Kč (80 % z 60 000 Kč)
• - družstvem poskytnuté dlouhodobé zálohy na příspěvek na správu domu a pozemku (účet 314 200) 256 000 Kč (80 % z 320 000 Kč)
• - družstvem poskytnuté zálohy na služby celkem (účet 314 300)19 200 Kč (80 % z 24 000 Kč)
• - dlouhodobé přijaté zálohy na nájemné od nájemce družstevního bytu (účet 475 100)336 000 Kč
• - přijaté krátkodobé zálohy na nájemné od nájemce družstevního bytu (účet 324 100) 56 000 Kč
• - přijaté zálohy na služby od nájemce družstevního bytu (účet 324 300) 14 100 Kč

Stavy účtů po zaúčtování vyúčtování a vypořádání přeplatků z vyúčtování služeb za družstevní byt 3 + 1; z důvodu zjednodušení nejsou v příkladu uvažovány náklady vynaložené při správě družstevního bytu přímo bytovým družstvem (např. daň z nemovitých věcí, opravy v bytě apod.) a jejich úhrada ze záloh na nájemné:

• - družstvem poskytnuté krátkodobé zálohy na příspěvek na správu domu a pozemku (účet 314 100) 16 000 Kč (48 000 Kč – 32 000 Kč)
• - družstvem poskytnuté dlouhodobé zálohy na příspěvek na správu domu a pozemku (účet 314 200) 96 000 Kč (256 000 Kč – 160 000 Kč)
• - dlouhodobé přijaté zálohy na nájemné od nájemce družstevního bytu (účet 475 100) 176 000 Kč (336 000 Kč – 160 000 Kč)
• - přijaté krátkodobé zálohy na nájemné od nájemce družstevního bytu (účet 324 100)

24 000 Kč (56 000 Kč – 32 000 Kč)

Byt 3 + 1 – varianta B2 – výdaje na technické zhodnocení byly uhrazeny z dalšího členského vkladu

Stavy účtů před zaúčtováním vyúčtování za družstevní byt 3 + 1:

• - družstvem…