2.3
Rozkaz k vyklizení bytu nebo domu
JUDr. Pavla Schödelbauerová
V souvislosti s přijetím zákona č. 175/2025 Sb., o poskytování některých opatření v podpoře bydlení (zákon o podpoře bydlení) byl rovněž přijat zákon č.176/2025 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o podpoře bydlení (tzv. změnový zákon).
Součástí změnového zákona je i novela zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále také "občanský soudní řád", nebo "OSŘ"), obsahující návrh nové právní úpravy, která rozšiřuje rozkazní řízení o tzv. rozkaz k vyklizení. Zákon nabývá účinnosti 1. ledna 2026.
Tato úprava, si dává za cíl zjednodušení procesu vystěhování nájemníků, kterým skončil nájemní vztah, a tím snížení rizika dlouhodobého užívání nemovitosti bez právního důvodu. Pronajímatelé tak budou mít k dispozici nástroj k ochraně svých práv a majetku, díky kterému by mohli být schopni rychleji a efektivněji získat zpět své nemovité věci.
Návrh vychází z obdobné úpravy, která je obsažena v OSŘ v institutu platebního rozkazu (§ 172 a násl. OSŘ) a podpůrně využívá některá ustanovení této úpravy. Na rozdíl od peněžitého plnění se v případě rozkazu k vyklizení má jednat o předmět nájmu (byt nebo dům s byty). Právní úprava, bude umožňovat využití tohoto řízení pouze na ukončený nájemní vztah mezi pronajímatelem a bývalým nájemcem, nikoliv již na podnájemní vztah. Tímto řízením tedy nebude možné řešit případy věcných práv či jiných závazkových poměrů včetně podnájmu, ani například dočasné vyklizení bytu za účelem provedení oprav, stavebních úprav nebo modernizací podle § 2260 až 2262 OZ.
I když občanský soudní řád, v platném znění obsahuje některé prvky a nástroje k urychlení řízení (např. možnost koncentrace řízení, přípravné jednání či kvalifikovaná výzva dle § 114b OSŘ, možnost rozhodnout bez jednání dle § 115a OSŘ nebo rozsudkem pro uznání či pro zmeškání), tyto nástroje jsou obecné a není zde žádný specifický postup, který by umožnil urychlit řízení o vyklizení bytu či domu v případech, kdy nájemce odmítá po skončení nájmu tento byt či dům dobrovolně opustit.
V praxi je často využíván institut notářského zápisu s doložkou vykonatelnosti. Jde o možnost možnosti danou zákonem č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (dále také "notářský řád"). Podle § 71b notářského řádu, sepíše notář notářský zápis o dohodě, kterou se účastník občanskoprávního vztahu zaváže splnit pohledávku nebo jiný nárok druhého účastníka vyplývající ze závazkového právního vztahu, v níž svolí, aby podle tohoto zápisu byl nařízen a proveden výkon rozhodnutí (vedena exekuce), a aby byl takový notářský zápis exekučním titulem, jestliže svou povinnost specifikovanou ve smlouvě řádně a včas nesplní.
Tento typ notářského zápisu neobsahuje žádné hmotněprávní ujednání, ale pouze svolení dlužníka k přímé vykonatelnosti ve vztahu ke konkrétnímu již existujícímu závazku, který musí být v notářském zápisu náležitě specifikován (např. vyklidit byt po uplynutí doby určité, při stanovení dalších podmínek).
Notářský zápis obsahující dohodu pronajímatele a nájemce o přímé vykonatelnosti znamená, že po uplynutí doby určité a splnění dalších podmínek má pronajímatel exekuční titul k vyklizení a může se přímo domáhat jeho výkonu.
Pokud není dohoda o přímé vykonatelnosti uzavřena, musí si věřitel před případným zahájením vymáhání splnění závazku (exekucí) obstarat exekuční titul, kterým je zpravidla vykonatelný rozsudek soudu obsahující povinnost dlužníka (nájemce) splnit konkrétní závazek. Za účelem získání takového rozsudku pak musí věřitel absolvovat nalézací řízení u soudu, které bývá často zdlouhavé a dosti nákladné.
Sepsání notářského zápisu je zpoplatněno, přičemž nejnižší sazba poplatku činí 2.000, - Kč, avšak může být dále při splnění podmínek vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 96/2001 Sb., o odměnách a náhradách notářů, správců pozůstalosti a Notářské komory České republiky (notářský tarif) zvyšována.
Vzhledem k tomu, že je vedena diskuse o oprávněnosti využití tohoto institutu, která vyvolává určité pochybnosti, však není tento postup více rozšířen. (K tomu viz judikát Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2085/2019, ze dne 26. 5. 2020.).
NahoruNávrh úpravy rozkazu k vyklizení
O vydání rozkazu k vyklizení se podle nové právní úpravy obsažené v § 175 a) OSŘ bude rozhodovat ve zjednodušeném řízení (jako platební rozkaz) na základě návrhu žalobce – pronajímatele. V podaném návrhu musí pronajímatel prokázat, že je vlastníkem předmětu nájmu, tedy bytu či domu s byty. V tomto případě by mělo postačit označení bytu, či domu stejným způsobem jako v jiných řízeních o nemovitých věcech, soud tyto skutečnosti následně zkontroluje v katastru nemovitostí; nicméně z hlediska rychlosti řízení lze doporučit doložení vlastnictví např, výpisem z katastru nemovitostí.
Dále musí být splněny následující podmínky, a to kumulativně, tedy souběžně.
-
nájemní vztah zanikl a nájemce tak nemá k užívání nemovitosti platný právní důvod; a
-
pronajímatel písemně vyzval bývalého nájemce k vyklizení nemovitosti, a to nejméně 14 dnů před podáním návrhu na rozkaz k vyklizení.
-
Neprobíhá žádné řízení o oprávněnosti výpovědi nájmu, nebo jiné řízení o užívacím právu nájemce k bytu či domu (např. soud řeší, zda výpověď byla vůbec účinná, nebo zda vůbec šlo o nájem).
Nahorua) Zánik nájemního vztahu uzavřeného na dobu určitou uplynutím doby
Nájem skončí uplynutím doby, kterou si strany sjednaly ve smlouvě, pokud není ujednáno jinak. Jiné ujednání může obsahovat postup při obnovování nebo prodlužování nájemního vztahu za jiných podmínek, než stanoví občanský zákoník. Ten v ustanovení § 2285 OZ upravuje zákonné obnovování nájmu. Podle tohoto ustanovení dojde k obnovení nájmu v případě, že nájemce pokračuje v užívání bytu alespoň po dobu tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel v této době nájemce nevyzve, aby byt opustil. Obnovení nájmu bytu přichází v úvahu jen u nájmů sjednaných na dobu určitou, a to po uplynutí doby nájmu. Aplikace § 2285 OZ tak nepřichází v úvahu u nájmů na dobu neurčitou a rovněž u nájmů na dobu určitou, skončí-li nájem jinak než uplynutím doby (např. dohodou, výpovědí). K obnovení nájmu bytu nedojde ani tehdy, pokud před uplynutím doby nájmu dá pronajímatel nebo nájemce v přiměřené době najevo, že nájem skončí. V případě pronajímatele musí tento písemně nájemci oznámit, že trvá na ukončení nájmu vyzvat ho, aby byt opustil. Musí tak učinit do tří měsíců od skončení nájmu. V nájemní smlouvě si ale strany mohou dohodnout jiný postup. Obnovení nájmu nepřichází v úvahu ani v případě, kdy již dříve došlo k výpovědi nájmu (subsidiární použití § 2230 odst. 2 OZ).
Zánik nájmu na dobu určitou je nejsnáze doložitelný při nuceném vyklizení bytu, neboť při doložení potřebných písemných podkladů není sporu o konec nájemního vztahu.
Nájem na dobu určitou může skončit i dohodou nebo výpovědí pronajímatele nebo nájemce. V případě dohody, či výpovědi nájemcem asi problémy nenastanou a o výpovědi pronajímatele bude pojednáno dále.
Nahorub) Zánik nájemního vztahu výpovědí (doba určitá i neurčitá)
Výpověď ze strany pronajímatele může nastat jak v případě nájmu na dobu určitou, tak v případě nájmu na dobu neurčitou. Výpověď lze dát pouze z důvodů uvedených v zákoně a ve lhůtě, kterou zákon stanoví.
Při smlouvě na dobu určitou, může pronajímatel uplatnit pouze důvody, které spočívají na straně nájemce (např. hrubé porušení povinností, trestný čin proti pronajímateli) nebo z důvodu veřejného zájmu (např. rozhodnutí stavebního úřadu o odstranění stavby). Tyto důvody jsou uvedeny v § 2288 odst. 1 OZ.
Výpověď nájmu sjednaného na dobu neurčitou lze dát rovněž pouze z důvodů uvedených v zákoně v odst. 1 § 2288 OZ, tato důvody jsou však rozšířeny v ustanovení odst. 2 § 2288 odst. 2 OZ.
Výpovědní důvod musí být vždy uveden. Zároveň pronajímatel musí ve výpovědi nájemce poučit, že proti výpovědi lze vznést námitky a obrátit se na soud. Jinak je výpověď neplatná. Výpovědní lhůta je tříměsíční. Začíná běžet od prvního dne v měsíci, který následuje po měsíci, kdy došla nájemci.
Pronajímatel může dát nájemci okamžitou výpověď, pokud nájemce zvlášť závažný způsobem poruší svou povinnost, která vyplývá z nájmu. Pronajímatel musí nejprve nájemce vyzvat, aby přestal s porušováním povinností, případně napravil protiprávní stav, který vznikl. Tato možnost je dána ustanovením § 2291 OZ.
V případě výpovědi ze strany pronajímatele má nájemce právo podat ve smyslu § 2291 OZ návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Pokud nájemce zůstane nečinný a nepodá k soudu žalobu na neoprávněnost výpovědi, nájem bytu skončí, a lze přistoupit k vyklizení.
Pokud nájemce bytu podá k soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, nájem bytu nekončí, a to až do konečného rozhodnutí soudů, po vyčerpání všech opravných prostředků. To platí pro nájem sjednaný na dobu neurčitou. To neplatí v případě výpovědi nájmu sjednaného na dobu určitou, zde skončí nájem vždy s uplynutím lhůty, i kdyby do této doby soud nerozhodl v případném sporu o oprávněnost výpovědi.
Z výše uvedených důvodů (právo nájemce podat žalobu na oprávněnost výpovědi), nelze návrh na rozkaz k výpovědi podat v uvedené dvouměsíční lhůtě, kdy má nájemce právo podat návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi.
Jen při úplnost, lze upozornit, že občanský zákoník upravuje možnost podání návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, neřeší však přezkum platnosti výpovědi. Nejvyšší soud se tímto problémem zabýval např. v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, kde vyjádřil názor, že neoprávněná je i výpověď, která je neplatná či zdánlivá. Není ovšem zatím judikován postup, kdy by nájemce nenamítl ve dvouměsíční prekluzivní lhůtě neoprávněnost výpovědi, a po jejím uplynutí se domáhal vyslovení neplatnosti výpovědi.
Důkazy o skončení nájemního vztahu musí k rozkazu na vyklizení doložit pronajímatel. Pronajímatel – žalobce tak musí tvrdit, že nájemní poměr zanikl (např. byla dána výpověď nájemní smlouvy, doba nájmu uplynula apod.), a toto tvrzení doložit písemnými důkazy, a to nájemní smlouvou a dále písemnými důkazy pro uplatnění příslušného výpovědního důvodu (výpovědí, výpisy z bankovního účtu, zaslané výzvy k plnění apod.), nebo pro doložení zániku nájmu z jiných důvodů (např. u nájmu na dobu určitou půjde o výzvu bývalému nájemci, aby byt opustil).
Pokud tyto důkazy o skončení nájmu má a je schopen unést důkazní břemeno v případě sporu, musí ještě k rozkazu k vyklizení doložit, že písemně vyzval bývalého nájemce k vyklizení nemovitosti, a to nejméně 14 dnů před podáním návrhu rozkazu k vyklizení.
Pokud návrh tyto náležitosti obsahovat nebude, vyzve soud žalobce podle § 43 odst. 1…
