8.4.14 Příjmy z nájmu bytů - další souvislosti

8.4.14

Příjmy z nájmu bytů – další souvislosti

Ing. Zdeněk Morávek

V praxi se stále častěji můžeme setkat s případy, kdy jsou byty pořizovány jako investiční příležitost a následně jsou pronajímány s cílem zajistit návratnost této investice. Potom bývá otázkou, jak správně stanovit rozsah zdanitelných příjmů, či přesněji co z plateb, které jsou za užívání bytu hrazeny, je nutné zahrnout do zdanitelných příjmů a základu daně.

Jak vyplývá z § 9 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZDP"), příjmy z nájmu, pokud nejde o příjmy uvedené v § 6 až 8, jsou

a) příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů,

b) příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP.

Tato úprava tedy stanoví, jakým způsobem budou příjmy z nájmu bytu zdaněny. Příjmy z nájmu bytů mohou být také součástí dílčího základu daně podle § 7 ZDP, může se tedy jednat o příjmy ze samostatné činnosti, a to tehdy, pokud se bude jednat o příjem z nájmu majetku zařazeného v obchodním majetku poplatníka, bude se tedy jednat o majetek, o které bylo nebo je účtováno anebo je nebo byl uveden v daňové evidenci poplatníka – viz § 4 odst. 4 ZDP. Ve všech ostatních případech bude příjem z nájmu bytu představovat příjem podle § 9 ZDP.

Jenom doplňme, že součástí ostatních příjmů podle § 10 ZDP je tak příležitostný nájem, ale pouze movitých věcí. Vzhledem k tomu, že byt je nemovitá věc, nemůže být tento příjem nikdy součástí ostatních příjmů, a to ani za situace, že by se jednalo o pronájem příležitostný.

Poplatník pronajal na jeden den v roce byt, za což obdržel od nájemce 2500 Kč. Byt není součástí obchodního majetku tohoto poplatníka. I přesto, že v tomto případě by nebylo pochyb, že jde o příležitostný nájem, tak vzhledem k tomu, že jde o nemovitou věc, nelze tento příjem považovat za ostatní příjem podle § 10 ZDP. To má zejména za následek, že na tento příjem nelze uplatnit osvobození podle § 10 odst. 3 písm. a) ZDP (do výše 30 000 Kč za zdaňovací období), a proto půjde o zdanitelný příjem.

Jak jsme již uváděli, v praxi se může vyskytnout problém, co vše vlastně považovat za součást nájemného, a tedy příjmu, který má být odpovídajícím způsobem zdaněn.

Poplatník pronajímá byt za částku 8 000 Kč měsíčně a k tomu úhrady energií a služeb 4 500 Kč. V tomto případě je tedy otázkou, zda má poplatník zdanit 8 000 Kč nebo 12 500 Kč. Že částka nájemného 8 000 Kč představuje zdanitelný příjem, o tom nebude žádných pochyb, ale jak je to s částkou za úhrady energií a služeb, je otázkou.

Jako výkladovou informaci k této problematice lze využít pokyn GFŘ D-22 k jednotnému postupu při uplatňování některých ustanovení zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, kde je v části k § 9 ZDP stanoveno, že součástí nájemného z nemovitých věcí nebo bytů nejsou úhrady za ceny služeb spojených s jejich užíváním. Obdobně v případě nájmu nebytových prostor není součástí úhrady nájemného platba záloh nebo výdaje za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem.

Kromě nájemného a záloh na energie hradí nájemce pronajímateli také pojištění domu a úhradu za úklid společných částí domu. Pojištění domu a úklid společných částí domu představují služby spojené s užíváním bytu, a nejedná se tedy o součást nájemného. Znamená to tedy, že tyto úhrady na straně pronajímatele nejsou zdanitelným příjmem, ale současně úhrada pojištění domu a úhrada za úklid nebude daňovým výdajem.

Dále tento pokyn uvádí, že zálohy na služby (např. za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou), které zajišťuje pronajímatel a které po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji za tyto služby, nezahrnuje do zdanitelných příjmů a ani platby za tyto služby nezahrnuje do daňových výdajů. Ovšem poskytuje-li některé služby sám pronajímatel, jsou zálohy na ceny těchto služeb zdanitelným příjmem pronajímatele.

To tedy znamená, že v případě záloh na služby, tedy především na energie, ale i na další služby, je nutné rozlišovat, zda pronajímatel služby pouze zajišťuje, nebo sám přímo poskytuje. V prvním případě přijaté zálohy nepředstavují zdanitelný příjem, ve druhém případě, kdy tyto služby sám pronajímatel poskytuje, zálohy součástí zdanitelných příjmů jsou. Stejným způsobem je nutné přistupovat také k úhradám za tyto služby.

Pronajímatel kromě nájemného vybírá od nájemce také zálohy na dodávku tepla a dodávku vody, následně sám hradí zálohy dodavatelům těchto služeb. Zálohy jsou po skončení období vyúčtovány a rozdíl vypořádán s nájemcem – přeplatek je mu vrácen, nedoplatek je požadován k doplacení. V takovémto případě přijaté zálohy součástí zdanitelných příjmů nejsou.

Pronajímatel kromě nájemného vybírá od nájemce také platby za služby – dodávku tepla a vody. Nejedná se ovšem o zálohy, tyto platby nejsou po skončení období s nájemcem zúčtovány a rozdíl není vypořádán. V takovém případě jsou tyto platby součástí nájemného, a tedy součástí zdanitelných příjmů.

Pronajímatel kromě nájemného a záloh na služby vybírá také zálohu na úklid společných prostor, jedná se o zálohu, která bude po skončení období vyúčtována. Pronajímatel současně vlastní úklidovou firmu a tyto služby tak sám poskytuje, a to jako podnikatel – fyzická osoba. V takovém případě bude platit, že přijaté zálohy na úklid společných prostor budou zdanitelným příjmem pronajímatele, ale jako součást jeho příjmů ze samostatné činnosti podle § 7 ZDP, nikoliv jako příjmy podle § 9 ZDP.

Nájemné si strany ujednají pevnou částkou s tím, že se má za to, že nájemné se sjednává na jeden měsíc. Pronajímatel musí zajistit po dobu nájmu nezbytné služby, ledaže si to strany ujednáním vyloučí. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis, z čehož lze, podle mého názoru, dovodit, že úhrady za tyto služby součástí nájemného nejsou. Samozřejmě se zohledněním úpravy, která vyplývá z úpravy GFŘ uvedené v pokynu D-22.

Otázkou, které je…