8.4.9
Právo stavby a související daňový režim
JUDr. Jarmila Gajdošíková
Právo stavby umožňuje stavebníkovi na cizím pozemku nebo pod povrchem pozemku postavit svou stavbu. Zajišťuje tedy to, že stavba nesplyne s pozemkem a nestane se jeho součástí.
Právo stavby se považuje za nemovitou věc, proto se s ním jako s nemovitou věcí nakládá. Je předmětem vlastnictví, lze ho smlouvou převést na jiného či zatížit zástavním právem. Stavba, kterou stavebník postaví, není součástí pozemku, není ani samostatnou věcí v právním smyslu, je součástí práva stavby a nelze s ní samostatně nakládat – nelze ji prodat, darovat, zřídit k ní zástavní právo apod. Převádět lze pouze samotné právo stavby, stavba přechází s ním jako jeho součást.
Právo stavby se zapisuje do katastru nemovitostí. Ve výpisu z listu vlastnictví je uvedeno, že je určitý pozemek (resp. konkrétní parcela) zatížen právem stavby, která stavba je součástí práva stavby a komu toto právo svědčí.
Právo stavby může být zřízeno na dobu určitou s možností prodloužení, může být sjednáno bezúplatně či za úplatu, a to jednorázovou úplatou nebo v podobě tzv. stavebního platu (stavební plat je opakujícím se plněním). Podle ust. § 1247 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen "NOZ") výše stavebního platu nesmí záviset na nejisté budoucí podmínce, změna jeho výše se tak může odvíjet pouze od míry inflace nebo deflace.
Právo stavby lze zřídit na dobu maximálně 99 let. Pokud dojde k předčasnému ukončení smlouvy o jeho zřízení vůči třetí osobě, lze právo stavby převést na jinou osobu, na samotného zřizovatele či jej zcela zrušit.
NahoruDaň z přidané hodnoty
Právo stavby je z pohledu zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, (dále jen "zákon o DPH") považováno za věc a jeho zřízení se považuje za dodání vybrané nemovité věci.
Zdanění je odvislé od toho, zda se jedná o dodání práva stavby, které již nemovitou věc obsahuje, kdy režim DPH závisí na režimu DPH vztahujícího se k nemovité věci samotné, či zda dochází k dodání práva stavby, které je tzv. "prázdné" a uplatní se základní sazba DPH. Pro účely uplatňování DPH je třeba tyto situace rozlišovat.
Je-li tedy předmětem dodání práva stavby, jehož součástí již stavba je, pro osvobození či zdanění se bude zjišťovat naplnění tzv. časového testu ve vztahu k již existující stavbě, která je součástí převáděného práva stavby. Při posuzování zdanitelného plnění se bude posuzovat, zda se jedná o dodání práva stavby, jehož součástí je stavba pro sociální bydlení, přičemž se uplatní snížená sazba, anebo zda se jedná o dodání v ostatních případech, přičemž se uplatní základní sazba daně.
V případě dodání práva stavby, kdy má stavba na pozemku teprve vzniknout, podmínky pro osvobození nemohou být splněny, protože nenastala kolaudace ani první užívání stavby, dodání takového "nehmotného" práva stavby bude zdanitelným plněním v základní sazbě daně.
Povinnost odvést DPH se vypočte z celkové částky, která bude za zřízené právo stavby zaplacena za celou dobu jeho trvání. Je-li převodcem práva stavby plátce DPH, má povinnost vystavit jeden daňový doklad, a to nejpozději do 15 dnů ode dne, kdy vznikne povinnost přiznat daň.
Den uskutečnění zdanitelného plnění neboli povinnost přiznat daň nastává dnem předání nemovité věci nabyvateli do užívání nebo dnem doručení vyrozumění, ve kterém je uveden den zápisu změny vlastnického práva, a to vždy ten den, který nastal dříve.
Pokud se například zřídí právo stavby za stavební plat ve výši 30 000 Kč měsíčně na období 10 let, bude základem daně pro DPH částka 3 600 000 Kč, ze které se najednou odvede příslušné DPH, samozřejmě za předpokladu, že půjde o zdanitelné plnění.
NahoruDaň z příjmů
Právo stavby se účetně odepisuje po dobu sjednanou s přesností na měsíce. Daňové odpisy svou výší odpovídají účetním…
