dnes je 21.1.2019
Input:

Sdílené ubytování

5.2.2018, , Zdroj: Verlag Dashöfer

4.25
Sdílené ubytování

Mgr. Ing. Zdeňka Kůsová

Z dlouhodobých výzkumů vyplývá markantní nárůst poskytování ubytovacích služeb prostřednictvím tzv. sdíleného ubytování. V rámci Prahy došlo například za období od 1. 12. 2012 do 2. 5. 2017 k sedmadvacetinásobnému nárůstu1 až na současně poskytovaných 18 586 ubytovacích zařízení2.

Cílem tohoto článku je popsat způsob fungování sdíleného ubytování a následně definovat některá právní úskalí, která jsou s tímto spojena a která vedou k úvahám o zákonnosti tohoto způsobu získávání příjmů.

Vzhledem ke skutečnosti, že v současné době je nejrozšířenější (a zároveň také nejdiskutovanější) služba Airbnb, bude tento článek vycházet primárně z principů fungování této služby.

Princip fungování sdíleného ubytování

Sdílené ubytování funguje na jednoduchém principu. Uživatelé – tedy jak pronajímatelé, tak i cestovatelé – se musejí nejdříve zaregistrovat a vytvořit si osobní stránku se svým profilem.

Vše probíhá primárně prostřednictvím internetových stránek či mobilní aplikace Airbnb, kde jsou prezentovány nabídky ubytování, probíhá zde rezervace, komunikace mezi turistou a hostitelem a v neposlední řadě též platba. Hostům je částka za ubytování naúčtována před jejich příjezdem a ubytovateli následně vyplacena po jejich příjezdu, bez 3% servisního poplatku3.

Nelze však opomenout, že společnost Airbnb je pouhým zprostředkovatelem ubytování, a nikoliv smluvní stranou. Povinnost dodržet podmínky pro poskytování těchto služeb je tedy výhradně na ubytovateli. Ten pak v případě nesplnění některých zákonem definovaných předpokladů může být též náležitě sankciován.

Je ubytování prostřednictvím Airbnb podnikáním?

Posouzení otázky, zda se v případě poskytování ubytování prostřednictvím Airbnb jedná o podnikatelskou činnost či nikoliv, je stěžejní pro definování povinností, které ubytovatelům vyplývají z českého právního řádu (některé vznikají právě jen podnikatelům).

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník” nebo „NOZ”) v ustanovení § 420 definuje osobu podnikatele takto: „Kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele.”

Žádný právní předpis explicitně nestanovuje, zda poskytovatel ubytování prostřednictvím AirBnb je či není podnikatelem. Z tohoto důvodu je zapotřebí posuzovat případ každého ubytovatele individuálně s ohledem na specifika jeho konkrétní osoby, zejména četnost a dlouhodobost jím poskytovaného ubytování.

Obecně se však právnická veřejnost přiklání k závěru, že záměrem ubytovatele je nabízet ubytování dlouhodobě a jeho primárním motivem pak bude právě zisk. Soustavnost pak lze dovodit i z vůle ubytovatele registrovat se do systému Airbnb. Z tohoto důvodu tedy budou ubytovatelé ve většině případů podnikateli.

Shora uvedený závěr pak podporuje i nejnovější stanovisko Generálního finančního ředitelství ohledně povinností ubytovatelů odvádět příslušné daně (tyto povinnosti jsou popsány níže).

Poskytování ubytovacích služeb nebo uzavírání nájemních smluv

Vzhledem ke skutečnosti, že právní předpisy zakotvují rozdílný režim pro poskytování ubytovacích služeb a uspokojování bytových potřeb formou nájmu, bylo nutné posoudit, zda poskytování ubytování prostřednictvím Airbnb představuje uzavírání krátkodobých nájemních smluv či poskytování ubytovacích služeb.

Nájemní smlouva je v občanském zákoníku v ustanovení § 2201 NOZ obecně definována takto:

„Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné”.

Občanský zákoník upravuje i zvláštní ustanovení pro nájem bytu (§ 2235 a násl. NOZ). Tato ustanovení se však neaplikují v případě, „přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu” (§ 2235 odst. 2 NOZ). Z tohoto pak lze dovodit závěr, že na poskytování ubytování prostřednictvím Airbnb se nebudou vztahovat zvláštní ustanovení občanského zákoníku pojednávající o nájmu bytu.

Ubytování je pak v občanském zákoníku zakotveno v § 2326 a násl. NOZ takto:

„Smlouvou o ubytování (o přechodném nájmu) se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodně ubytování na ujednanou dobu nebo na dobu vyplývající z účelu ubytování v zařízení k tomu určeném a objednatel se zavazuje zaplatit ubytovateli za ubytování a za služby spojené s ubytováním ve lhůtě stanovené ubytovacím řádem, popřípadě ve lhůtě obvyklé”.

Důvodová zpráva k občanskému zákoníku je v této otázce poměrně strohá, kdy pouze konstatuje, že se jedná o ubytování v hotelích, noclehárnách, ubytovnách a jiných podobných zařízeních.

Rozdíl oproti nájmu pak v případě ubytování lze spatřovat v tom, že ubytovaný má právo užívat prostor vyhrazený mu k ubytování, jakož i společné prostory ubytovacího zařízení (ubytovací prostor) a využívat služby s ubytováním spojené (§ 2327 NOZ).

Podstatným rozdílem mezi krátkodobým nájmem a ubytováním je možnost ubytovaného užívat (v případě smlouvy o ubytování) služby, které jsou spojené s ubytováním. Tyto služby nejsou nikde definované, ale obecně lze mezi ně zařadit například poskytování lůžkovin, úklidu, pokojového servisu aj.

Posouzení otázky ubytovací služby či nájmu s ohledem na povinnosti vyplývající z daňových předpisů

Právní analýzu posuzující tuto otázku z hlediska daňových předpisů a s tím spojených povinností daňových subjektů učinilo i Generální finanční ředitelství , které k této otázce uvedlo následující.

Posouzení dle předpisů upravujících DPH

Za ubytovací služby se považují služby zařazené do oddílu 55 klasifikace produkce CZ-CPA1, kam patří zejména mimo jiné:

  • ubytovací služby v nemovitostech užívaných na časový úsek (time-share) pro návštěvníky mimo jejich obvyklé bydliště,

  • ubytovací služby v pokojích nebo ubytovacích jednotkách bez každodenních ubytovacích sužeb, např. v bytech a domech pro dovolenou, bungalovech a chatách, pro osoby mimo jejich bydliště, obvykle poskytované na dny nebo týdny.

Definici nájmu jednoznačně stanovil Soudní dvůr Evropské unie (dále jen „SDEU”) ve svých rozsudcích. Nájmem se rozumí, že pronajímatel převede na nájemce za úplatu na sjednanou dobu právo užívat nemovitost způsobem, jako kdyby byl vlastníkem, a právo vyloučit jakoukoli další osobu z výkonu takového práva (ve smyslu rozsudků ve věcech C-326/99 „Goed Wonen”, C-409/98 Mirror Group a další). Nájem nemovitosti je rovněž obvykle spíše pasivní činností závisející na pouhém plynutí času, aniž by byla vytvářena významnější přidaná hodnota (viz bod 52 ve věci C-326/99 „Goed Wonen”), a doba nájmu není tudíž sama o sobě rozhodujícím znakem umožňujícím kvalifikovat smlouvu jako smlouvu o nájmu nemovitosti ve smyslu práva Společenství, třebaže krátká doba ubytování může být vhodným kritériem pro rozlišení mezi ubytovacími službami a nájmem bytových jednotek (viz body 23 a 24 ve věci C-346/95 Blasi).

Služby spočívající v ubytování, které jsou zprostředkovány prostřednictvím internetových platforem, lze tak na základě charakteru těchto služeb v zásadě považovat za ubytovací služby, nikoliv za nájem, neboť ve většině případů naplní definice oddílu 55 klasifikace produkce CZ-CPA a současně nesplní podmínky definice nájmu dle judikatury SDEU.

Posouzení dle předpisů upravujících daň z příjmů

I v případě daní z příjmů je posouzení otázky, zda se jedná o nájem či poskytování ubytovacích služeb, zcela klíčové, neboť zákon o daních z příjmů postupuje odlišně u příjmu z ubytovací služby (§ 7 ZDP) a příjmu z nájmu nemovité věci (§ 9 ZDP).

Zásadní pro posouzení druhu příjmu je charakter a časový úsek poskytovaného „ubytování”, tzn. zda je toto poskytováno relativně dlouhodobě za účelem zajištění bytové potřeby nájemce (jeho domácnosti), nebo je poskytováno přechodně příp. krátkodobě, tj. za účelem rekreace, ubytování studentů, sezonních pracovníků apod. Dále je třeba hodnotit poskytování služeb ve spojení s ubytováním, kdy charakteristické pro nájem je, že pronajímatel zajistí po dobu nájmu pouze nezbytné služby, kterými jsou dodávky vody, odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Další služby, jako je např. úklid prostor užívaných nájemcem, poskytování lůžkovin, výměna ložního prádla nebo toaletních potřeb, institut nájmu obecně nepředpokládá a tyto jsou již nad jeho rámec.

Pokud činnost subjektů poskytujících ubytování (ubytovací služby) prostřednictvím internetových platforem (např. Airbnb) naplňuje veškeré znaky podnikání podle § 420 NOZ, tj. samostatný výkon výdělečné činnosti na vlastní účet a odpovědnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, příjmy z této činnosti podléhají dani z příjmů fyzických osob podle § 7 ZDP jako příjmy ze samostatné činnosti.

Posouzení povinnosti získat živnostenské oprávnění

Ustanovení § 2 zákona č. 455/1991 Sb., živnostenského zákona, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „živnostenský zákon” nebo „ŽZ”) definuje živnost takto: „Živností je soustavná činnost provozovaná samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost, za účelem dosažení zisku a za podmínek stanovených tímto zákonem.

Živnostenský zákon pak uvádí výčet činností, které nejsou živností. Mezi ty pak řadí i pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor [§ 4 odst. 3 písm. ah) ŽZ].

Pokud tedy někdo pronajímá vlastní nemovitosti nebo jednotlivé prostory v nich a zároveň k tomuto neposkytuje jiné než základní služby (běžně spojené s pronájmem – např. dodávku teplé a studené vody, otop, odvoz odpadu aj.), nespadá tato činnost pod živnostenské podnikání a osoba nemusí vlastnit živnostenské oprávnění.

V této souvislosti je zapotřebí poukázat na fakt, že „ubytovací služby” jsou jedním z oborů činností náležících do živnosti volné.

Podle nařízení vlády č. 278/2008 Sb., o obsahových náplních jednotlivých živností, je obsahovou náplní ubytovacích služeb: Poskytování ubytování ve všech ubytovacích zařízeních (například hotel, motel, kemp, ubytovna) a v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou

.
  1. Smlouva o poskytnutí užívacích práv k On-line produktu (dále také jen   "smlouva") se uzavírá na dobu určitou, a to na dobu předplatného uvedenou v objednávce a ve faktuře. 
  2. Dojde-li k objednání On-line produktu nakladatelství přes internet, vzniká smlouva mezi objednatelem a nakladatelstvím okamžikem odeslání objednávky učiněné v internetovém obchodu nakladatelství. Podmínkou odeslání objednávky je odsouhlasení těchto všeobecných obchodních podmínek pro On-line produkty (dále také "VOP-O"), které se tak stávají právně závazné pro obě smluvní strany. 
  3. V případě objednání On-line produktu jakýmkoli jiným způsobem vzniká smlouva mezi objednatelem a nakladatelstvím zaplacením zálohové faktury. Úhradou zálohové faktury se stávají VOP-O právně závaznými pro obě smluvní strany. 
  4. Ke vzniku smlouvy mezi nakladatelstvím a objednatelem dojde vždy s výhradou ztráty schopnosti nakladatelství smlouvu plnit. 
  5. Objednateli vzniká právo užívat On-line produkt po uzavření smlouvy, zaplacení ceny (předplatného) On-line produktu  a aktivaci přístupu objednatele do On-line produktu provedené nakladatelstvím.
    O aktivaci přístupu do On-line produktu je objednatel nakladatelstvím informován emailem a současně jsou mu zaslány pokyny k přihlášení do On-line produktu. Rozhodne-li se objednatel svého práva na užívání On-line produktu nevyužít, nemá tato skutečnost vliv na platnost smlouvy a povinnost objednatele platit cenu On-line produktu (předplatné). 
  6. Smlouva se vždy automaticky prodlužuje o další předplatné období, jehož délka je shodná s délkou předcházejícího  předplatného období, nedoručí-li nejpozději 6 týdnů před uplynutím předplaceného období uvedeného na faktuře jakákoli ze smluvních stran druhé smluvní straně emailem nebo dopisem učiněné oznámení, že o automatické prodloužení předplatného nemá zájem. V případě jednoměsíčního předplatného se šestitýdenní lhůta pro doručení oznámení zkracuje na 15 dní a ust. čl. 8 VOP-O se nepoužije. Obě smluvní strany s automatickým prodlužováním smlouvy výslovně souhlasí. Objednatel je povinen platit nakladatelství předplatné navýšené o DPH po celou dobu platnosti smlouvy. 
  7.  Nakladatelství je s ohledem na nárůst průměrného indexu spotřebitelským cen oprávněno zvýšit jednou ročně ceny předplatného na další předplatné období, maximálně však vždy o 3 % z  ceny předplatného předcházejícího předplatného období. 
  8. Nakladatelství odešle objednateli zálohovou fakturu na další předplatné období vždy nejpozději 4 týdny před koncem stávajícího předplaceného období. 
  9. Dojde-li ze strany objednatele k prodlení se zaplacením ceny předplatného, je nakladatelství oprávněno požadovat od objednatele zaplacení nákladů spojených s vymáháním každé pohledávky ve výši 1200 Kč v souladu s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. 
  10. Objednatel je povinen nakladatelství bez zbytečného odkladu oznámit jakékoli změny údajů, které  uvedl při uskutečnění objednávky. 
  11. On-line produkt podléhá autorskoprávní ochraně. On-line produkt nesmí být objednatelem ani nikým jiným bez předchozího souhlasu nakladatelství jakkoli rozmnožován, rozšiřován, pronajímán, propachtován, vystavován či půjčován třetím osobám a jeho obsah nesmí být sdělován v jakékoli formě veřejnosti. 
  12. Právo užívat On-line produkt je nepřenosné. Není-li mezi stranami smlouvy ujednáno jinak (multilicenční ujednání obsažené ve faktuře), má právo užívat On-line produkt
    a) v případě objednatelů - fyzických osob pouze tato jedna fyzická osoba a b) v případě objednatelů - právnických osob pouze jedna fyzická osoba u objednatele. 
  13. Poruší-li objednatel toto podlicenční ujednání nebo poruší-li jinou svou zákonnou či smluvní povinnost podstatným způsobem, je nakladatelství oprávněno od smlouvy s    okamžitým účinkem odstoupit a zrušit přístup objednatele k On-line produktu formou deaktivace přístupu nebo přístupového jména a hesla objednatele. 
  14. Nakladatelství nenese jakoukoli odpovědnost za správnost či úplnost obsahu On-line produktu a za případnou škodu či nemajetkovou újmu způsobenou přímo či nepřímo užitím obsahu On-line produktu. Ustanovení § 2950 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, se na odpovědnost nakladatelství neuplatní. 
  15. Nakladatelství odpovídá za to, že dostupnost On-line produktu nebude v průměru měsíčně nižší než 90%. Tato odpovědnost se však nevztahuje na kvalitu internetového připojení poskytovaného objednateli třetími osobami. Objednatel má právo odstoupit od smlouvy s účinky do budoucna, bude-li alespoň dva po sobě následující měsíce dostupnost On-line produktu nižší než 90 %. 
  16. V případě potřeby (oznámení, reklamace, stížnosti atp.) může objednatel kontaktovat nakladatelství na emailové adrese info@dashofer.cz nebo prostřednictvím kontaktů uvedených na www.dashofer.cz.  
  17. Není-li uvedeno jinak, mohou být veškerá oznámení adresovaná objednateli nakladatelstvím činěna ve formě elektronické zprávy adresované na emailovou adresu objednatele. Nakladatelství je dále oprávněno zasílat zálohové faktury a daňové doklady objednateli elektronicky, případně poštou. 
  18. Není-li v objednávce výslovně uvedeno jinak, má se za to, že objednatel je podnikatel a objednávku činí v souvislosti se svou podnikatelskou činností. V těchto případech se na právní vztah mezi objednatelem a nakladatelstvím neuplatní ustanovení § 1799 a § 1800 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Zákonná práva objednatelů - spotřebitelů nejsou tímto ustanovením dotčena. 
  19. Případné soudní spory vyplývající z právních vztahů mezi objednatelem a nakladatelstvím  bude rozhodovat obecný soud místně příslušný podle sídla nakladatelství. 
  20. Tyto všeobecné obchodní podmínky pro On-line produkty tvoří nedílnou součást smlouvy. Nakladatelství je oprávněno v případě potřeby tyto VOP-O jednostranně změnit. O takovéto změně bude objednatel vždy s dostatečným časovým předstihem písemně, elektronicky emailem anebo na internetových stránkách nakladatelství informován a bude mít možnost změnu VOP-O odmítnout a smlouvu z tohoto důvodu ukončit. 
  21. V případě rozporu mezi ustanovením smlouvy a těmito VOP-O má příslušné ustanovení smlouvy před VOP-O přednost . 
  22. Společnost Verlag Dashöfer, nakladatelství,spol.s r.o. se sídlem Praha 6 - Vokovice, Evropská 423/178, PSČ 160 00, IČ: 45245681, je zapsána u Městského soudu v Praze, oddíl C, vložka 7702.


Tyto obchodní podmínky si můžete vytisknout kliknutím na následující odkaz:
http://www.dashofer.cz/vop/online/vop-online.pdf.

.

Ochrana osobních údajů a jejich používání

Ochrana soukromí je záležitostí  důvěry a vaše důvěra je pro nás důležitá. Respektujeme vaše soukromí a při zpracování vašich osobních údajů dodržujeme zákonná právní předpisy týkající se ochrany osobních údajů, zejména tzv. GDPR (nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 2016/679 o ochraně fyzických osob v souvislosti se zpracováním osobních údajů a o volném pohybu těchto údajů a o zrušení směrnice 95/46/ES (obecné nařízení o ochraně osobních údajů)) (dále jen "Nařízení").

Chtěli bychom vás tímto informovat o našem nakládání s osobními údaji pro zajištění vaší informovanosti příp. pro získání souhlasu s jejich zpracováním.

1. Data a jejich využití 

Verlag Dashöfer, nakladatelství spol s r.o. jakožto Správce zpracovává osobní údaje za tímto účelem:

 

 

 

 

Výše uvedené údaje zpracováváme po dobu aktivní objednané služby a po dobu 5 let od ukončení objednané služby nebo nákupu singulárního produktu, nepožaduje-li právní předpis uchování smluvní dokumentace po dobu delší. V případě zpracování osobních údajů na základě uděleného dobrovolného souhlasu po dobu 5 let od udělení souhlasu.

Aktuální seznam našich zpracovatelů můžete nalézt zde.

2. Zabezpečení dat 

Ochrana vašich údajů je pro nás klíčová, proto vynakládáme maximální úsilí pro zajištění jejich bezpečnosti. Plně využíváme technická i organizační opatření pro prevenci neoprávněného přístupu k těmto datům a zamezení jejich zničení nebo zneužití. Způsoby zabezpečení vašich dat jsou také pravidelně kontrolovány.

Při zpracování údajů v plné míře využíváme možností pseudonymizace a anonymizace, abychom co nejvíce posílili jejich zabezpečení.   

 

3. Práva subjektů

Nad svými osobními údaji neztrácíte kontrolu. Můžete k nim kdykoliv přistupovat nebo je opravit. Jako subjekt zpracování osobních dat máte také následující práva: právo na potvrzení o zpracování a informace o tom, jaké osobní údaje o vás zpracováváme, na opravu, výmaz (pokud se nejedná o osobní údaje, které jsme povinni nebo oprávněni dále zpracovávat dle příslušných právních předpisů), omezení zpracování, přenos osobních údajů, námitku proti zpracování, podat stížnost u dozorového úřadu(ÚOOÚ), na účinnou soudní ochranu, pokud máte za to, že vaše práva podle Nařízení byla porušena v důsledku zpracování vašich osobních údajů v rozporu s tímto Nařízením. V případě zpracování na základě uděleného dobrovolného souhlasu máte také právo kdykoliv tento souhlas vzít zpět. 

V případě dalších dotazů ohledně zpracování osobních údajů nás můžete kontaktovat na info@dashofer.cz