dnes je 28.9.2022

Input:

Jistota

18.7.2022, , Zdroj: Verlag Dashöfer

4.9
Jistota

Mgr. Iva Jarolímová

Jistota, v praxi též označovaná jako kauce, je zajišťovacím nástrojem pro případ zajištění nároků pronajímatele vůči nájemci, a to z titulu nájemného, úhrad za plnění spojená s užíváním bytu, nebo na náhradu škody způsobené porušením nájemcových povinností.

V zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů je upravena pouze v jednom jediném ustanovení, a to konkrétně v § 2254 NOZ, v části týkající se ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu.

Znamená to tedy, že jistotu lze sjednat pouze při nájmu bytu?

Institut jistoty je sice výslovně upraven pro nájem bytu a domu, neznamená to ale, že ji nelze smluvně stanovit i pro jiné druhy nájmů, jako je například nájem prostoru sloužícího k podnikání.

Při nájmu bytu nebo domu je nutné vzít v potaz ustanovení občanského zákoníku ohledně ochrany nájemce jako slabší strany ve smyslu § 2235 odst. 1 NOZ. Nelze se tedy smluvně odchýlit od takových ustanovení, která by zněla v neprospěch nájemce.

Je nutné jistotu zmínit přímo v nájemní smlouvě a jak je to s její úhradou?

Pronajímatel si s nájemcem mohou jistotu sjednat v rámci nájemní smlouvy, nebo prostřednictvím samostatné smlouvy, či v rámci dodatku k nájemní smlouvě. Podmínkou pro její složení je ale její výslovné sjednání. Pronajímatel tudíž není oprávněn domáhat se jistoty, pokud na ní strany nejsou smluvně domluveny.

Způsob úhrady záleží na dohodě stran. Lze ji zaplatit hotově či platbou na účet.

Jak je to s výší jistoty?

Výše jistoty závisí rovněž na dohodě stran, zákonem je ale omezena její maximální výše. Novelou č. 460/2016 Sb. došlo k významné změně u výše jistoty. Ta s účinností od 28. 2. 2017 umožnila stanovit maximální výši jistoty pouze do trojnásobku měsíčního nájemného. Do té doby to byl šestinásobek měsíčního nájemného.

Další změna v rámci institutu jistoty byla provedena prostřednictvím zákona č. 163/2020 Sb., účinného od 1. 7. 2020. Ten umožnil započítat do celkové výše jistoty i smluvní pokutu. Pokud tedy je sjednána v nájemní smlouvě mezi smluvními stranami i smluvní pokuta, započítává se do maximální výše jistoty právě i částka představují smluvní pokutu.

Smluvní strany si sjednaly dle nájemní smlouvy měsíční nájemné ve výši 16 000 Kč spolu s poplatkem za služby ve výši 2 500 Kč.

  • V tomto případě si strany mohou smluvně ujednat jistotu v maximální výši 48 000 Kč (před 1. 7. 2020 by to mohla být částka ve výši 96 000 Kč).

  • Pokud bude jistota sjednána právě ve výši 48 000 Kč, nesmí pronajímatel požadovat po nájemci částku představující smluvní pokutu, a to i když ani jedna ze stran nerozporuje ustanovení ohledně smluvní pokuty.

  • Pokud by byla sjednána jistota

Nahrávám...
Nahrávám...