Pro převod vlastnického práva je pak vyžadován určitý projev vůle – většinou smlouva – například smlouva kupní či darovací apod.

Právní úprava

Velmi častou otázkou, která je v souvislosti s nájemní smlouvou řešena, je otázka změny vlastníka pronajímané věci. Tato problematika je zakotvena především v § 680 odst. 2 a 3 ObčZ. Je však třeba podotknout, že k ní existuje celá řada zajímavých judikátů, které řeší jednotlivé konkrétní situace.

Přechod a převod vlastnictví

Důvodem ke změně osoby na straně pronajímatele může být především přechod nebo převod vlastnického práva k pronajímané věci. K přechodu vlastnického práva dochází ze zákona nebo na základě rozhodnutí státního orgánu nebo soudu. Tak může například dojít k přechodu vlastnického práva v případě zániku právnické osoby bez likvidace neboť vlastnické právo k pronajímané věci v takovém případě přechází na jejího právního nástupce. U fyzických osob dochází k přechodu vlastnického práva smrtí – v případě smrti vlastnické právo k věci přechází  ze zákona na dědice a to v okamžiku úmrtí fyzické osoby. K přechodu vlastnického práva však může dojít i na základě jiných právních skutečností – např. vydržením vlastnického práva k věci.

Pro převod vlastnického práva je pak vyžadován určitý projev vůle – většinou smlouva – například smlouva kupní či darovací apod.

Kontinuita nájemního vztahu

Právní úprava uvedená v § 680 odst. 2 a 3 ObčZ zaručuje kontinuitu nájemního vztahu v případě změny pronajímatele a to bez ohledu na to, zda k této změně došlo na základě přechodu nebo převodu vlastnického práva.

Změnou vlastníka pronajaté věci tedy v zásadě nedochází ke změně nájemního vztahu a nový pronajímatel je vázán právními úkony předchozího vlastníka. Nájemci je tak poskytována ochrana pro situaci, kterou nemůže ovlivnit.

Kontinuita nájemního vztahu neplatí absolutně                 

Přesto však situace není tak jednoznačná, jak by se mohla zdát, a k problematice změny vlastnického práva ve vztahu k právu nájemnímu se váže řada zajímavých judikátů, které probereme z několika možných hledisek. Především je třeba poznamenat, že ne všechna práva a povinnosti z nájemního vztahu přecházejí na nového pronajímatele. Při přechodu práv a povinností z nájemní smlouvy se totiž „jedná  o zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje, tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci.“