Nedoplatek byl vyšší než 10 tisíc korun, řádnou reklamaci neuplatňoval a...

• Nevíte jak na drzého dlužníka, hlučného souseda či nepřející úřednici? Řešení přímo z praxe nabízí největší on-line databáze informací pro správce nemovitostí v ČR - Nemovitost profi.

Obvyklá situace: V březnu 2010 obdrželi členové společenství vlastníků jednotek vyúčtování záloh na teplo a vodu za rok 2009. Měsíc měli na podání případné reklamace. Člen společenství, jehož nedoplatek byl vyšší než 10 tisíc korun, řádnou reklamaci neuplatňoval a do dnešního dne dluh neuhradil. Převzal jednu upomínku na doručenku do vlastních rukou. V průběhu měsíce května došlo k prodeji uvedeného bytu, prodávající realitní kancelář byla informována o dlužné částce. Prosím o radu, jak postupovat při vymáhání dluhu, je možné požadovat dlužnou částku od nového majitele? Jakou má společenství naději na úhradu dluhu?

• Řešení

Popsanou problematiku upravuje zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů.

Částky hrazené jednotlivými členy společenství ve formě záloh a následného vyúčtování k tomu, aby byly jejich prostřednictvím hrazeny náklady na teplo a vodu pro celý dům, je možné považovat za náklady spojené se správou domu ve smyslu § 15 ZOVB.

• Žaloba na současného vlastníka

V případě, že vlastník jednotky své závazky k poskytnutí platby z titulu úhrady nákladů spojených se správou domu neuhradí, mají ostatní vlastníci jednotek, resp. společenství možnost domáhat se na vlastníkovi jednotky úhrady jeho závazku soudně, a to v řízení o zaplacení dlužné částky. Okamžikem, kdy nabude právní moci rozhodnutí příslušného soudu, kterým bude nárok na zaplacení za vlastníkem jednotky přiznán, vzniká přímo ze zákona zástavní právo k této jednotce, které slouží k zajištění pravomocně přiznané pohledávky. Tento následek výslovně upravuje § 15 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů, který stanoví:

K zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vlastníků jednotek z povinností uvedených v odstavci 1 (ten ukládá povinnost podílet se na příslušných nákladech) vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu vlastníkům jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka.

Až do doby vzniku uvedeného zástavního práva je dluh vlastníka jednotky závazkem, který je svázán s konkrétní fyzickou osobou a nijak se nevztahuje k vlastní bytové jednotce. Pokud tedy vlastník jednotky svou jednotku prodal ještě předtím, než příslušný soud pohledávku za tímto dlužníkem pravomocně přiznal, nelze se domáhat uspokojení zmíněné pohledávky prodejem příslušné bytové jednotky a podobně, ani se nelze domáhat úhrady dluhu po novém vlastníkovi jednotky.