Novela zákona č. 311/2013 Sb. o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů nabyde účinnosti 1. září.
Zákon č. 311/2013 Sb., v § 24 upravuje výhodu tzv. odloženého vzniku společenství vlastníků pro některá bytová družstva (bývalá „SBD a LBD“). Ne však pro všechna tato družstva, ale pouze pro ta, která začala převádět byty před 1. 7. 2000 a současně také započala s výkonem správy společných částí. Tato výhoda byla původně založena v dnes již zrušeném zákoně o vlastnictví bytů, avšak v poněkud širší podobě.
Podle zrušené úpravy vznikalo společenství ex lege v případě, kdy podíl družstva na společných částech poklesl pod ¼. Do této doby vykonávalo družstvo funkci správce a rozhodovalo tak i o běžných otázkách správy domu, ačkoliv již mělo podíl na společných částech nižší než ½.
Nový zákon č. 311/2013 Sb. na základě pozměňovacího návrhu při jeho schvalování přijal úpravu, podle které byl povinný vznik SVJ po účinnosti nové úpravy vázán na snížení podílu BD na společných částech domu namísto původně stanovené hranice poklesu pod jednu čtvrtinu na pokles již pod jednu polovinu.
Tím však došlo k situaci, že zákonná úprava nedopadla na ta družstva, kde podíl družstva poklesl pod jednu polovinu před účinností zákona, avšak nepoklesl pod jednu čtvrtinu, kdy by společenství vzniklo podle úpravy obsažené ve zrušovaném zákoně o vlastnictví bytů.
Pro tuto skupinu družstev v důsledku absence zvláštní úpravy začala platit obecná úprava založení společenství obsažená v občanském zákoníku, podle které je třeba k založení společenství přijetím stanov 100% souhlas vlastníků jednotek.
Cílem předloženého návrhu novely tedy bylo
- Odstranit výše popsaný nedostatek a vztáhnout právní úpravu podle § 24 také na ta bytová družstva, u nichž se spoluvlastnický podíl na společných částech domu snížil na méně než jednu polovinu v době přede dnem nabytí účinnosti občanského zákoníku a tohoto zvláštního zákona,
- jasně stanovit, za jakého počtu hlasů vlastníků jednotek je shromáždění podle tohoto zákona způsobilé k jednání a usnášení.
Nad rámec předloženého návrhu byla na podnět Svazu českých a moravských bytových družstev diskutována i otázka splácení úvěrů, které čerpala bytová družstva na opravy, modernizace a rekonstrukce společných částí, a to v době, kdy již byl dům rozdělen na jednotky ve vlastnictví dalších vlastníků.
K této problematice byly posléze navrženy následující pozměňovací návrhy.
- Pozměňovací návrh, podle kterého ke dni vzniku SVJ přecházejí přímo ze zákona dluhy z nesplacených úvěrů, které čerpala bytová družstva, jako zástupce jednotlivých vlastníků, na SVJ s výhradou těch vlastníků, na které povinnost splácet dluhy nepřešla, ti jsou vyloučeni i z ručení za tyto dluhy.
Přijetím toho návrhu, by však mohlo dojít k situaci, že vlastníci jednotek, kteří by mohli mít z jakéhokoli důvodu pochybnost o tom, že jsou povinni splácet úvěr, by mohli vyvolávat soudní spory a ohrozit tak splácení úvěru, který by tak zůstal k tíži pouze těch členů družstva, kterým dosud nebyly převedeny byty. Pokud se týká pochybností vlastníků o povinnosti splácet úvěr, jedná se o následující situace:
- BD si bralo úvěr vlastním jménem, aniž by mělo smlouvu o správě s dalšími vlastníky - pak zavázalo pouze sebe, a to do výše podílu na společných částech domu (další vlastníci kromě družstva nebyli nikdy povinni úvěr splácet.
- Družstvo uzavřelo s dalšími vlastníky smlouvu o zastupování nebo mandátní smlouvu a smlouvu o úvěru uzavřelo jako jejich zástupce. Pak byli všichni vlastníci povinni úvěr splácet).
- Pro obě skupiny však platí otázka, zda povinnost splácet úvěr přešla i na právní nástupce původních…
